ザ・パークハウスさいたま新都心【アドレスを抜きにしても特別な立地】4階72㎡6,098万円（坪単価279万円）

ザ・パークハウスさいたま新都心。

所在地：埼玉県さいたま市中央区新都心4-4他（地番）
交通：北与野駅徒歩4分、さいたま新都心駅徒歩5分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：17階建、109戸

超大規模なシントシティが新築市場において長きに渡り幅を効かせるさいたま新都心駅界隈ですが、ここは”少々特別な物件”になります。

駅東のシントシティとは異なり、さいたま新都心駅と北与野駅との中間付近、「新都心アドレス」に初めて誕生する分譲マンションになのです。

当敷地の南側隣接地には当物件を上回るスケールの19階建総戸数396戸のシティテラスさいたま新都心（上落合アドレス）があるのでアドレスを抜きにするとオンリーワンな立地とまでは言えませんし、賃貸マンションであれば当物件の西側に新都心アドレスのものがいくつかありますので（ワンルームばかりですけど…）、アドレスに拘り過ぎるのは禁物な印象もありますが（都内の区境でで行政区が違ったり、23区と都下の境とかだとやはり意味は大きいですけどここの場合はそんな大袈裟な話ではない）、2駅が徒歩5分圏内、かつ、2駅を結ぶペデストリアンデッキからは徒歩3分というポジションは、エリアNo.1の高利便の地と言っても過言ではないでしょう。

ちなみに、興味があったので住基台帳ベースの新都心アドレスの世帯数（住民数）を調べてみたのですが、世帯数は52で人口は53人だったので、やはり西側のワンルーム賃貸物件のみでしょうね。

なお、2駅に挟まれた商業エリアにはなるので、静かなポジションではありませんが、線路に隣接しているわけではないですし、中層階以上で西側正面方向（全戸西向き）が抜けてくるあたりもこの貴重な”都心”立地にしては恵まれていると感じる物件です。

通学区の下落合小学校が徒歩3分の距離感ですので、小さなお子さんのいるファミリーにも十分にニーズのあるポジションと言えます。

公式ホームページ

お部屋は73㎡の3LDK、南西角住戸です。南～南西方向にかけてはその19階建のシティテラスさいたま新都心が屏風のように広がっているので、圧迫感は不可避で低層階では日照への影響も大きくなります。
一方で、4階ならば西側正面方向の前建は越え、線路の手前に与野ハウスの緑地なども見えてくるのでけして悪いポジションではないでしょう。

間取りは73㎡ということで角住戸にしてはやや小ぶりですが、それでも最上階のみにある80㎡台のプレミアムプランを除くと物件内で最も大きなものですし、柱が完全にアウトフレーム化されているので専有面積以上の使い勝手が期待出来ます。

上層階でもシティテラスの影響が不可避なポジションですので、LDが二面採光（角位置）でないことにとりわけ違和感はないですし、派手さはないながらもバランスよくまとまった印象になるでしょうか。

洋室2の引き戸はきれいに開け放てるようになっているので二面採光の広がりのある使い方も出来ますし、LD単体でしっかりとした大きさの開口部が設けられている点も評価出来る点ですね。

坪単価は279万円。上層階だと320～330万円という水準で、視界抜けに大差のない中層階（坪単価290万円前後）との差が結構大きくなっているあたりはやはり”貴重な立地”の物件であることが影響したものと言えます。上層階住戸においては、2駅の中間付近となる利便性の高さだけでなく、”新都心アドレス”の影響も感じずにはいられないお値段水準と言えるでしょうね。それでもこのような貴重な立地の上層階は人気（特に新築時において）になってしまうものなのですが…。

一方、平均で言うと290万円程度になると思われ、築13年とかなり築年数が経過したシティテラスさいたま新都心の直近の中古成約坪単価が240～260万円台というあたりからすると案外差が小さい印象を受けます。シティテラスが南向きであることを加味しても悪くない水準でしょう。

流石に即日完売とはいかなかったようですが、第1期は86戸という総戸数の8割近い供給が行われたこのご時世珍しいほどの人気物件となっています。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。