シティハウス武蔵野【「1LDK+2S」が多すぎ…】70㎡9,900万円（坪単価466万円）

続けて、シティハウス武蔵野。

設計・施工は大豊建設です。
ガラス手摺をふんだんに用い、かつ、部分的に打放しを設けたデザインは住不物件らしいシンプルながらもスタイリッシュなものです。

ただ、近年の住友不動産の物件の中ではどちらかと言うと工夫を感じにくいタイプで（スケールはあるので存在感という意味では中の上なのでしょうが…）、エントランスデザインも”いつもの感じ”ですね。

2層吹抜ではあるものの、隣地（建物）に面した位置ということもあり窓が小さく、開放感や広がりといったものは皆無です。二次元的に言っても総戸数162戸のスケール感は微塵も窺えません。

住不物件のこういった設計は今に始まったことではないですし、前回の記事で書いたように最大でも74㎡となったプランからも"いわゆる武蔵野の富裕層を狙った物件"ではないことは明白なのですが、ファミリータイプは大半のお部屋が1億なわけですし、”住友不動産のこのバランス感”ってやっぱりズレているような…。

共用面をちょっとゆとりあるものにしたり見映えよくするぐらいならばそこまでコストが嵩むことはないはずで（このようなスケールの物件であれば戸あたりのコストは大きくはないでしょう）、1階に大き目の店舗スペースを確保しているとは言えどももう少し頑張って欲しかったですね。

いくら頑張っても武蔵野タワーズとは共用面で張り合うことは不可能なので、はなから勝負する気はないのでしょうが…。

前回のシティハウス武蔵野。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の1LDK+2S、南向き中住戸です。道路の向かい南側の駐車場を中心とした土地は住友不動産が開発を目論んでいるようで、この敷地と同じ最高高さ50mエリアになりますので、この上層階住戸でも不確実性がかなり高いです。このような駅前立地ですので最終的にどこがどうやるにしろ上層階でも視界が塞がれることを念頭に置いておいた方が良さそうですね。

ただ、上層階住戸ならば日照が妨げられることはないですし、道路を挟んでいるので至近距離が”壁”になるようなことはありません。

間取りは住不物件らしい田の字で、玄関及び片側の洋室が共用廊下からセットバックされているのは悪くないでしょう。

ただ、当プラン（というか、この物件には同様の1LDK+2Sがたくさんある）の大きなポイントになるのが「1LDK+2S」という点で、これはちょっと気になるところですね。

サービスルーム1の向かい側には当物件のタワーパーキング、そして、サービスルーム2側は隣地境界線との距離が近いことが影響してのサービスルーム（いずれも建築基準法上の居室の採光要件を満たせていない）になるのでしょう。

北側隣地はもともと当敷地と一体だったところですし、当物件の影響がかなり強いのでどのような建物になるかちょっと想像しにくく、こういった上層階は場合によっては前建の影響が小さくなる可能性もあるものの、居室要件上はあくまで隣地境界線との距離がポイントで、いずれにしろ表記上「1LDK（＋2S）」になってしまうのは苦しいところでしょうね。

敷地が東西にかなり細長く、中住戸も70㎡中心のファミリータイプにしているので、内廊下設計に出来ていませんし（2LDKならば1室を行灯部屋（リビングイン）にすれば内廊下が可能。住不の場合、コスト面を考慮しそもそも検討の土俵にも乗らなかったかもしれませんが…）、もうちょっと気の利いた敷地形状やフロアプランに出来なかったのかと思わずにはいられません。

連窓サッシや充実した収納などは評価出来る点にはなるでしょう。

坪単価は466万円。中住戸と角住戸（496万円）の差というよりは、「視界面の差」によるものでしょうね。こちらはそのように将来的に視界が塞がれる可能性が高いのに対し、先ほどの南西角は高い確率で半永久的に視界抜けが保たれます。

グロス差は1,300万円とけして小さくはないものの、将来的に視界が塞がれると考えたならばこの単価は先ほどの角住戸よりも高く（割高に）感じるぐらいです。先ほどの記事で書いたように武蔵野タワーズの直近の成約単価が300万円台中盤～後半で推移しているあたりからしてもやはり高く感じます。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板などそれなりではあるものの、坪単価500万近い水準からすると少々寂しい印象になります。

管理費は444円/㎡。ディスポーザー付ですが、外廊下ですし、総戸数162戸のスケールメリットがあることを考えるとかなり割高に感じます。エレベーターは普通に2基ですしね。
店舗スペースがあることもあり防災センターが設置された物件で、その人件費が重そうですね…。

駐車場は店舗用4台を含む全50台でそのタワーパーキングになります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。