プラウド横浜反町公園【「小規模×コンパクト」でも分譲になるパークフロント】9階55㎡6,198万円（坪単価373万円）

プラウド横浜反町公園。

所在地：神奈川県横浜市神奈川区反町1-10-3（地番）
交通：反町駅徒歩5分、東神奈川駅徒歩8分、神奈川駅徒歩8分、京急東神奈川駅徒歩10分、横浜駅徒歩14分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：9階建、40戸

北方向に反町公園を望むパークフロント物件で、日照との両立は難しいとはいえ、反町公園は約24,000㎡と非常に広大であるにもかかわらずその周りに分譲マンションがほとんど見当たらない珍しい公園なので、貴重なポジションに違いはないでしょう。
※マンションはあるのですが、賃貸が多いです。2012年の三井のマンションもパークアクシスでした。また、現在反町公園を南東に望むポジションで建築計画がありますが、アップルハウスのものなのでいわゆるワンルーム投資マンションでしょうね。

神奈川スケートリンクが隣接する反町公園内には2017年に保育園（待機児童対策として、政令市では初めて”都市公園内”に出来た保育所です）も開園しており地域の憩いの場として一段と存在感が高まっている印象がありますね。

北向き中心とは言え、第二京浜や線路からは離れているので、環境は良好ですし、ファミリータイプがあっても何らおかしくないポジションだと思います。

30㎡台中心の総戸数40戸というプラウドでは多くない小規模であることもコンパクトプランとなった要因である反面、小規模でもプラウドでの分譲を厭わなかった大きな理由の1つが”パークフロント”という見方も出来るでしょうね。

近年は16㎡で話題になったプラウド中目黒、また、横浜エリアではプラウド東神奈川やプラウド馬車道などにもコンパクトプランが多くなっていることからもお分かりのように、立地次第では「小ぶりな物件」や「コンパクトプラン」も厭わない傾向になってきているのですが、中でも当物件は「小規模×コンパクト」が際立つプラウドで、ひと頃は飛ぶ鳥を落とす勢いだった野村不動産も昨今の長引くマンション不況（コロナ後の反動（？）で近頃は一時的（？）に好転してますけど…）の中で方針転換を図っているようですね。

公式ホームページ

お部屋は55㎡の2LDK、北東角住戸です。北方向は道路の向かいに反町公園で、反町公園はそのようにかなり大きな公園ということもあり、北東・北西方向にもパノラマ的にパークビューが望めるという申し分のないポジションです。

間取りは50㎡台中盤の2LDKということでオーソドックスな大きさの2LDKになるのですが、そのパークフロントを考慮し、プランは特色あるものとなっています。

最大の特長となるのがLDのダイレクトサッシで、外観からもお分かりのようにフロアによってサッシ高が異なります。
2～3階は1.26mしかないのですが、4～8階は1.98m、そしてこの最上階は2.1mということで、幅だけでなく高さ的にもかなり魅力的なものと言えるでしょう。

また、洋室2は3.7畳で形も歪なのでもう少し配慮があってしかるべきと思うものの、その分LDKが大き目に確保されたプランで、コンパクトな廊下などをみても全体的に効率性は高い方と言えます。

浴室に窓があるのも魅力の1つでしょうね。

坪単価は373万円。サッシ高の低い3階でも348万円とそれほど差は設けられておらず、パークフロントとは言え、低層と上層とでは開放感にかなり差があるので上層階の方が幾らか魅力のある価格設定に感じます。

一方、パークフロントとは言えエリア的には50㎡台半ばの一般的な大きさの2LDKが6,000万円超ともなるとグロスの嵩みが気になるところではあるでしょう。

ただ、同じくパークフロントになる30㎡台中住戸の最上階だと坪単価430万円ほどの水準になっており、グロスの嵩みは少なからず考慮されてはいるのも確かな点です。30㎡台の1LDKの単価が強めなことで単価差が大きく見えているというのもあるとは思いますが…。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。