プラウド横浜反町公園【公園向きは全戸にパークビューカウンター】3階47㎡4,988万円（坪単価354万円）
続けて、プラウド横浜反町公園。
設計はエノア総合計画事務所、施工は合田工務店です。
デザインにおいては、やはり反町公園側を向く全ての住戸に設けられたダイレクトサッシが最大のポイントになるでしょう。
低層部（2～3階）は道路や公園側からの視線に配慮したためいわゆる”腰高窓”でしかないのですが、4階以上は2m前後の高さあるダイレクトサッシ（当物件ではパークビューウィンドウとしている）を採用しており、外観の透明感を高めてくれています。
一方で、30㎡台中心の総戸数40戸、敷地面積で言うと400㎡ちょっとしかない小規模物件ということでエントランス周りはこじんまりとしたものです。
しかしながら、基壇部及びエントランス周りをシックなトーンとしたこと分譲マンションらしい最低限の高級感はありますし、エントランス庇上部の特徴的な照明も良いアクセントではあるでしょうね。
前回のプラウド横浜反町公園。
公式ホームページ
お部屋は47㎡の2LDK、北西角住戸です。西側は道路の向かいにマンションが建設予定のようですが、北側はもちろん反町公園です。低層階だと公園内道路沿いの木々を望む形ですね。
間取りは40㎡台後半ではあるものの、プラウド（賃貸ブランドのプラウドフラットは除く）では初めて（？）の40㎡台の2LDKでしょうか。
当物件は30㎡台中心の物件ですし、本来こちらの記事では30㎡台の中住戸を取り上げるのが筋なのですが、このタイプがどうしても気になってしまったのでこちらを取り上げることにしました。
デベロッパーによっては近年40㎡ほどの2LDKを見かけることがありますし、47㎡ならばとりわけ違和感があるわけではありません（税制改正で住宅ローン控除が50㎡以上から40㎡以上（登記面積）に変更されることになったことからも今後はこういった40㎡台の2LDKプランが増えるのは間違いないでしょうし…）。
ただ、先ほどの3.7畳よりもさらに狭い3.3畳しかない洋室2はどうかと思いますし、この大きさにするのであればせめて”形”には配慮があってしかるべきだったのかなと。
こういった洋室が隣接するタイプの収納は洋室間に”互い違いの配置”で収納を設けるのが王道であり、専有部形状や洗面浴室などの位置を調整すればそのようにするのは何ら難しいことではなかったはずなので、少々疑問が残るプランではありますね。
一方で、その分LDKが専有面積のわりには大き目に出来ているとも言えるわけで、何を重視するか次第で評価の分かれるところなのでしょう。しかしながら、そもそも当物件のLDのダイレクトウィンドウ沿いには「パークビューカウンター」が設けられており、LDの一部をテレワークスペースなどとして使うことを推奨しているため、そういったあたりとの兼ね合い（LDはある程度の大きさがないとこのようなスペースを設けるのが難しい）あってのプランニングになるでしょう。
なお、最大天井高は2.6mあり、そのあたりも1つの特長ですね。
坪単価は354万円。最上階でも375万円と言うことで先ほどのプラン同様に上下差が小さいと感じます。
ただ、そもそも当プランは当初の予定価格からおよそ500万円程度も下がっており、「グロス価格が嵩まない40㎡台の2LDKならば単価が少々高くとも売れるだろう」という野村不動産の目論見が見事に頓挫し、価格設定に迷いが生じたがゆえの結果でもあるでしょうね。
近年は物件によって異なるケースが出てきてはいるものの、”現実的なお値段設定での早期完売”を目指すのが野村不動産の基本戦略であり、当物件も正式価格前に迅速に下げたあたりは良心的で好感が持てるのですが、このプランは他のプランに比べ下げ幅がかなり大きくビックリさせられましたね（そもそも当初の値付けがお粗末だったと言わざるを得ない…。）。
上述のように、住宅ローン控除の面積要件の改正で今後はこういった大きさの2LDKが次々と誕生してくるのは確実視されます。そのため、ますます狭小トレンドに拍車がかかりそうでげんなりしてしまったりもするのですが、当物件のパークフロントポジションが貴重なのは間違いなく、「パークフロント×40㎡台の2LDK」という希少性を考えれば悪い単価ではないでしょう。
設備仕様面は、単価帯は立派な物件ですが、コンパクトプランのみということで全体的に控えめです。スケール的にディスポーザーがないのは当然ですが、水回りの天然石天板仕様はなくトイレの手洗いもカウンターではなくキャビネット型です。
管理費は443円/㎡。ディスポーザーはなく、共用廊下も外廊下ながらかなり高額な水準になってしまっています。小規模なのである程度の水準になるのは仕方ないことですが、これはちょっと高過ぎますね。
駐車場は全8台で内訳は平置3台、機械式5台になります。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。
設計はエノア総合計画事務所、施工は合田工務店です。
デザインにおいては、やはり反町公園側を向く全ての住戸に設けられたダイレクトサッシが最大のポイントになるでしょう。
低層部（2～3階）は道路や公園側からの視線に配慮したためいわゆる”腰高窓”でしかないのですが、4階以上は2m前後の高さあるダイレクトサッシ（当物件ではパークビューウィンドウとしている）を採用しており、外観の透明感を高めてくれています。
一方で、30㎡台中心の総戸数40戸、敷地面積で言うと400㎡ちょっとしかない小規模物件ということでエントランス周りはこじんまりとしたものです。
しかしながら、基壇部及びエントランス周りをシックなトーンとしたこと分譲マンションらしい最低限の高級感はありますし、エントランス庇上部の特徴的な照明も良いアクセントではあるでしょうね。
前回のプラウド横浜反町公園。
公式ホームページ
お部屋は47㎡の2LDK、北西角住戸です。西側は道路の向かいにマンションが建設予定のようですが、北側はもちろん反町公園です。低層階だと公園内道路沿いの木々を望む形ですね。
間取りは40㎡台後半ではあるものの、プラウド（賃貸ブランドのプラウドフラットは除く）では初めて（？）の40㎡台の2LDKでしょうか。
当物件は30㎡台中心の物件ですし、本来こちらの記事では30㎡台の中住戸を取り上げるのが筋なのですが、このタイプがどうしても気になってしまったのでこちらを取り上げることにしました。
デベロッパーによっては近年40㎡ほどの2LDKを見かけることがありますし、47㎡ならばとりわけ違和感があるわけではありません（税制改正で住宅ローン控除が50㎡以上から40㎡以上（登記面積）に変更されることになったことからも今後はこういった40㎡台の2LDKプランが増えるのは間違いないでしょうし…）。
ただ、先ほどの3.7畳よりもさらに狭い3.3畳しかない洋室2はどうかと思いますし、この大きさにするのであればせめて”形”には配慮があってしかるべきだったのかなと。
こういった洋室が隣接するタイプの収納は洋室間に”互い違いの配置”で収納を設けるのが王道であり、専有部形状や洗面浴室などの位置を調整すればそのようにするのは何ら難しいことではなかったはずなので、少々疑問が残るプランではありますね。
一方で、その分LDKが専有面積のわりには大き目に出来ているとも言えるわけで、何を重視するか次第で評価の分かれるところなのでしょう。しかしながら、そもそも当物件のLDのダイレクトウィンドウ沿いには「パークビューカウンター」が設けられており、LDの一部をテレワークスペースなどとして使うことを推奨しているため、そういったあたりとの兼ね合い（LDはある程度の大きさがないとこのようなスペースを設けるのが難しい）あってのプランニングになるでしょう。
なお、最大天井高は2.6mあり、そのあたりも1つの特長ですね。
坪単価は354万円。最上階でも375万円と言うことで先ほどのプラン同様に上下差が小さいと感じます。
ただ、そもそも当プランは当初の予定価格からおよそ500万円程度も下がっており、「グロス価格が嵩まない40㎡台の2LDKならば単価が少々高くとも売れるだろう」という野村不動産の目論見が見事に頓挫し、価格設定に迷いが生じたがゆえの結果でもあるでしょうね。
近年は物件によって異なるケースが出てきてはいるものの、”現実的なお値段設定での早期完売”を目指すのが野村不動産の基本戦略であり、当物件も正式価格前に迅速に下げたあたりは良心的で好感が持てるのですが、このプランは他のプランに比べ下げ幅がかなり大きくビックリさせられましたね（そもそも当初の値付けがお粗末だったと言わざるを得ない…。）。
上述のように、住宅ローン控除の面積要件の改正で今後はこういった大きさの2LDKが次々と誕生してくるのは確実視されます。そのため、ますます狭小トレンドに拍車がかかりそうでげんなりしてしまったりもするのですが、当物件のパークフロントポジションが貴重なのは間違いなく、「パークフロント×40㎡台の2LDK」という希少性を考えれば悪い単価ではないでしょう。
設備仕様面は、単価帯は立派な物件ですが、コンパクトプランのみということで全体的に控えめです。スケール的にディスポーザーがないのは当然ですが、水回りの天然石天板仕様はなくトイレの手洗いもカウンターではなくキャビネット型です。
管理費は443円/㎡。ディスポーザーはなく、共用廊下も外廊下ながらかなり高額な水準になってしまっています。小規模なのである程度の水準になるのは仕方ないことですが、これはちょっと高過ぎますね。
駐車場は全8台で内訳は平置3台、機械式5台になります。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。