ザ・パークハウス目黒青葉台【一低でも眺望良好×新エアロテック】4階120㎡28,000万円(坪単価771万円)

ザ・パークハウス目黒青葉台。

所在地:東京都目黒区青葉台2-534-1(地番)
交通:神泉駅徒歩8分、渋谷駅徒歩12分(京王線)、代官山駅徒歩15分、中目黒駅徒歩17分
用途地域:第一種低層住居専用地域
階建・総戸数:地上3階地下1階建、13戸(事業協力者住戸4戸含む)

神泉町交差点から少しだけ内に入った西郷山通り沿いで、青葉台3丁目側の低地寄りで近年分譲されたピアース目黒青葉台ブリリア目黒青葉台(分譲中)とは異なり標高約37mある高台ポジションになります。

渋谷駅(JR他)は徒歩圏と言えるか微妙な距離感ではあるものの、最寄駅は神泉ですし、感覚的には目黒区の物件というよりも渋谷区という感じになるでしょうね。100㎡前後中心の物件のタイプから言っても渋谷区側の南平台町や松濤の物件と比較する方は少なくないでしょう。

246(及び首都高)や旧山手通りは北方向なので、全戸南西向きの当物件への影響は小さく、かつ、南西傾斜の地(南西方向にも一低エリアが続くので上層階からは抜けが得られる)というあたりも大きなポイントで、付近には似た傾向のマンションは少なくちょっとした穴場的な印象のある物件です(価格帯は全然"穴場"ではないのですが…)。

設計・施工は大豊建設になります。

多くの住戸が100㎡前後で構成されているとは言え、総戸数13戸という小規模物件ですので共用面でスケール感を生み出すのは困難です。

しかしながら、エントランスホールには坪庭を望むラウンジが施されており、ガラス面をふんだんに用い外部空間(当物件の車路部分)と一体感を高めることで広がりを生み出しているのは上手で、エントランスホールに加え車路部分の一部にまで"アクセント的な存在の床材(水の流れをイメージさせるように特定部分に異なるマテリアル)"を採用するという繊細さは流石と言うべきでしょう。

価格帯が価格帯なのでこのぐらいやって当然という印象でもありますが、この規模でも各階ゴミ置場があるあたりも凄いと思いますし、さらに「新エアロテック」を採用しているあたりも超高額物件ならではと言えるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は120㎡の3LDK、西角住戸です。北西方向道路の向かいは一低ではないので高いマンションがありますが、南西方向は戸建になっていて、それを越えるこの最上階住戸からは日照はもちろんのこと、"南西傾斜の地"ならではの抜けのある眺望が楽しめます。
標高差があるから成せる技で一低内でのこの眺望は贅沢ですね。

間取りは物件内で最も大きなもので、120㎡とかなりしっかりとした大きさがあるので随所にゆとりがあります。
吹抜に面した窓も施された大きな玄関、ダブルボウルの洗面所、30畳近いLDKなど、このクラスの物件に恥じない造りと言えるでしょう。

柱の食い込みこそありますが、低層建なので柱自体は細いですし、この面積帯のお部屋にしては廊下も短めなので効率性も悪くありません。

気になる点を挙げるとするならばキッチンでしょうか。オープンキッチンではなく、LDから見えづらいクローズドタイプなのはこの面積帯・価格帯からすれば良い提案だと思う反面、廊下側などからも入れる2WAY設計に出来ていると良かった印象ではありますね。

また、LDのドアももっと間口を広げた親子ドアなどになっていると高級感があって良かったと思います。

坪単価は771万円。近隣に類似物件はないので妥当な価格を図るのは難しいのですが、「100㎡超のプレミアム×一低の高台×南西傾斜で眺望良好」ということを考えればこのご時世違和感はないのでしょう。
比較的近いところで言うとザ・パークハウス渋谷南平台が平均坪単価約845万円であり、100㎡ぐらいのお部屋ならばこのグロスで手が届いてしまうことを考えるとこういった120㎡というのはやや微妙な立ち位置に感じたりもしますが…。

設備仕様面は、小規模でもディスポーザー付、そして食洗機、トイレ手洗いカウンターはもちろんのこと、システムキッチンはクチーナ製、浴室も天然石カウンターを用いた高級感のあるもの(日ポリ製かな?)とするなど整っています。
なお、新エアロテック(床チャンバー方式)が導入されているので床暖房はありません(新エアロテックの詳細に関してはザ・パークハウス鎌倉の記事をご覧ください)。

管理費は599円/㎡。超小規模でディスポーザー、内廊下、さらに各階ゴミ置場まで付いていることを考えればむしろ安いぐらいだと思います。駐車場も以下のように機械式のみなのでメンテナンスコストも相応にかかりますしね。

駐車場は全9台で機械式です。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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