2020年11月の首都圏マンション発売戸数

不動産経済研究所の発表によると11月の首都圏のマンション販売は、
発売戸数2,790戸（前年同月比15.3％減）
1戸あたり価格5,922万円（前年同月比8.3％アップ）
契約率58.1％（前年同月比2.9ポイントアップ）
とのことです。

発売戸数も思っていたよりも少なかったのですが、契約率の58.1％はまさに予想外でした。ここまでの低下は昨年11月の55.2％以来のことになります。
先月・先々月は7割超でしたし、自粛期間の反動的なものもあったとはいえ、消費者メンタルの変化（コロナがあっても価格が下がらないことによるあきらめのようなものとも言う…）が窺えており、今月もそこそこの数字にはなるのではないかと思っていたので、6割切りは…。

来月12月は例年非常に多くの戸数が供給される月で、そこでの契約率を見てみないことには分からないところがありますし（11月の数字を見るとパークタワー勝どきミッドの第1期1次237戸がカウントされていない感がありますし（翌月に遅れてカウントされることがあります…）、エリア・物件による二極化（12月はブランズ文京千石や神楽坂ザ・レジデンスなど小規模ながらあっという間に完売しそうな物件も出てきています）がさらに進んできている感もあるので単月の数字を持って全体の動向を占うのは早計でしょう。

ただその一方で、今月発表された令和3年の税制改正大綱では住宅ローン控除の入居時期が2022年末まで延長が決定しましたし、面積要件も緩和（50㎡以上から40㎡以上に）されたことで、12月の契約率の後押しになるのではないかと思っています（住友不動産が年間発売戸数No.1を達成するために年末のタイミングで”売れもしない大量供給”をすることがあり、そういうのがあると契約率が大きく下がりますが…）。

なお、今月のエリア別の契約率を見ると、全体の低い契約率の中でも埼玉と千葉が約67％とまずまずの数字を保っています。
レインズマーケットウォッチによる中古成約事例を見ても11月は前年同月に比べマンションよりも戸建の方に幾らか勢いを感じる結果になっており（価格は相変わらずマンションの方が上昇率が高いのですが、成約件数の上昇率は戸建の方が高く、価格に関しても戸建も4.9％とかなりマンションに近い高い伸びを見せています）、面積の広さを求め戸建や郊外寄りのマンションを検討する傾向が顕著に出てきた結果と言えるでしょう。

緊急事態宣言が出てまもない頃からそういったニーズが強くなっているとの報道がありましたし、中古物件の成約面積がマンション・戸建共に多少大きくなっているあたりには以前からそういった傾向が見えていたのですが、より顕著に表れてきたと感じます。

新築物件はすぐに面積を大きめにシフトすることは出来ませんし（建築確認申請には時間がかかりますし、建設が始まる大分前にどういったものになるか決まっています）、今の価格帯で面積を大きくすると価格（グロス）が高額になり過ぎて販売に支障を来たしてしまう可能性が高いので、デベロッパーにとっては悩ましいところではあるでしょうね。
ただ、来年以降はそういった「"専有面積"というところでコロナ後のニーズを考慮した物件」の販売が増えてくると共に、住宅ローン控除の緩和で「40～50㎡（登記面積）」の住戸も増加するはずで、デベロッパーないしマンションの”個性”がより顕著に表れてくる可能性が高いでしょう。個人的にも楽しみにしている点の1つですね。

ちなみに、今月の億ション比率は約5.3％と平均的な水準で、平均価格自体もここ2～3年の平均に近い数字になっているのでとりわけコメントは必要ないでしょう。

さて、来月ですが、不動産経済研究所による見込では4,500戸と例年12月に比べ大分減ることが予想されているようです。
上述のようなプレミスト文京千石や神楽坂ザ・レジデンスのような小規模でも人気を集めている物件、1000ドリームプロジェクトやザ・パークハウス横浜新子安フロントなどスケール感のある物件の第1期もありはしますが、第1期で200～300戸以上を供給するような物件があるわけではないですし（パークタワー勝どきミッドの第1期1次が12月にカウントされてくる可能性はある）、確かに発売戸数自体は例年よりも少なくはなりそうですね。

ただ、ラインナップ自体は粒揃いの印象ですし、”販売開始（第1期開始）する物件”は例年以上に多いと感じているので、そのような中で高めの契約率を達成できるかどうかが焦点になってくると思います。