ピアース荻窪【住居系地域の駅徒歩3分】4階37㎡5,490万円（坪単価496万円）

ピアース荻窪。

所在地：東京都杉並区荻窪5-155-1（地番）
交通：荻窪駅徒歩3分（東京メトロは6～終電まで利用可能な西口のみ徒歩3分）
用途地域：第二種住居地域
階建・総戸数：地上6階地下1階建、26戸

荻窪駅は、2012年にエクセレントシティ荻窪ステーションスイート（駅徒歩1分）、2014年にプラウド荻窪五丁目（駅徒歩5分）、2016年にヴィークコート荻窪（駅徒歩4分）、そして昨年のルジェンテ荻窪（駅徒歩4分）など、駅前に賑わいがあるわりに駅徒歩5分圏内の供給は少なくありません。

ただ、当物件はその中でも駅に近い方の徒歩3分ですし、荻窪駅徒歩5分圏内では限られた"住居系地域の徒歩3分"というのがポイントになるでしょう。

徒歩5分超ならば大田黒公園の周りにザ・パークハウス大田黒公園やアトラス荻窪大田黒公園などの”正統派”ファミリー向け物件、さらに、先行するプラウド荻窪三丁目のような低層の住居系エリアを望む眺望良しの物件（自身の敷地は商業地域なので高さが出せている）もありますが、当物件はそこそこの落ち着きある住居系エリアながら駅近に位置しておりまた違った珍しさがありますね。

30～40㎡台中心の総戸数26戸でしかないのでピアースシリーズの中でも小ぶりな方にはなりますが、駅徒歩3分とのバランスを考えればプランに違和感はなく、小規模でもしっかりとデザイン面で差別化を図れているあたりは流石でしょう（詳細は次記事）。

公式ホームページ

お部屋は37㎡の1LDK、南角住戸です。南東方向道路の向かいには秀和南荻窪レジデンスなど6階建の当物件と同じか少し高いぐらいの高さのマンションがあり、少々圧迫感があります。しかしながら、南西方向はいい感じに戸建などの低層建物が隣の区画まで続いており（むろん将来的な保証はありませんが…）、そこそこの視界抜けまで得ることの出来るポジションです。
この階ならば南東方向からも日照が入ってきますし、「環境良好×日照良好」な南角ということを考えると30㎡台にしておくのが勿体ないぐらいの印象すらありますね（上層階には60㎡台の2LDKもあるにはあります）。

間取りは30㎡台の1LDKではありがちな居室がやや細長いタイプになります。
しかしながら、こちらは開口部が確保しづらい中住戸ではなく南西方向が良好な角住戸ですので少々気の利かない印象にはなるでしょうね。
南西側の開口部をもっと充実させ、南西面にLDと主寝室を並べるような形もアリだったのではないでしょうか。

上述のように南西側の抜けが将来的に保証されているわけではありませんので、接道面に居室を並べたこの形の方が手堅いとも言えるのですが、南東面の柱の食い込みにはげんなりしてしまいますし…。

この細長い居室形状で柱の食い込みがあるとさらに居室の幅が狭まります。フロアプランにゆとりを設けにくい小規模物件とは言えお値段的にもかなりの水準になる物件ですのでもう少し頑張って欲しかったですね。

坪単価は496万円。ルジェンテ荻窪（コンパクト中心で平均坪単価約450万円）、プラウド荻窪三丁目（北向き（低層住宅街を望む南向きではない）となった30㎡台の平均はやはり450万円ぐらい）の上層階住戸と大差ない水準で、駅距離や良好な南面条件が加味され、階数（中層階）のわりには高くなってはいるものの、このご時世なりに違和感の小さい水準ではあるのでしょうね。

当物件の上層階60㎡台はグロスの嵩みが考慮され坪単価438万円でしかないですし、エリア的には500万円近い水準ともなると少々行き過ぎた感があるのは事実です。ただ、30㎡台半ばまでならグロス的にギリギリ成立する（ニーズがある）のでしょう…。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。