ヴェレーナ横浜井土ヶ谷ザ・フロント【15年ぶりの北口徒歩5分圏内】6階63㎡5,198万円（坪単価274万円）

ヴェレーナ横浜井土ヶ谷ザ・フロント。

所在地：神奈川県横浜市南区永田東1-21-7他（地番）
交通：井土ヶ谷駅徒歩4分、蒔田駅徒歩17分、保土ヶ谷駅徒歩19分
用途地域：近隣商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：7階建、33戸

2017年のヴェレーナグラン横濱井土ヶ谷（同じデベロッパーなのに「横濱」と「横浜」を使い分けるのは珍しい）の記事で書いたように、井土ヶ谷エリアは分譲マンションの供給があまり盛んではなく、当物件は北口徒歩5分圏内において約15年ぶりの分譲マンションになります（いわゆるワンルーム投資マンション除く）。

買物関係を考えればやはりヴェレーナグランある南口側の方がマルエツやサミットストアが駅からの帰り道に立ち寄れて便利ですが、こちらでも徒歩6～7分の距離感ですし、他にまいばすけっとが徒歩4分になりますので十分便利な方でしょう。

当物件もグラン同様に環状1号沿いにはなるので、静かなポジションとは言えません。ただ、1号から少し入るだけで落ち着きある住宅街が広がっており、環境面も良好です。

また、南太田四丁目公園が徒歩4分、そして清水ヶ丘公園が徒歩7分というあたりも魅力の1つになるでしょう。いずれもかなり標高の高いところにあり、特に清水ヶ丘公園は駅付近の低地とは標高40～50mもの差があるまさにヒルトップにあるので、普通の徒歩7分とは全く異なりますが、それほどの高台にあるだけあって眺めは最高ですし、様々なスポーツが出来るのはもちろんのこと地域住民の憩いのスポットですね。

なお、通学区の永田小学校はやや遠くて徒歩10分ちょっとの距離感になるでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は63㎡の3LDK、南角住戸です。敷地北東側を走る環状1号からは離れた敷地南西端のポジションで、そのように環状1号の内側は戸建を中心とした低層建物が多くなっていることから、南東～南西に渡り日照だけでなく視界抜けまで得ることが出来ます。

間取りはかなり小さな3LDKになります。そのような良好な条件ゆえに物件内でも高い単価設定になっており、価格（グロス）を抑えるため面積を限界まで絞る必要があったようですね。

そうであるにしても63㎡は少々絞り過ぎな印象ですし、廊下自体は短めながらも四方に柱が食い込んだ非効率的な設計にも違和感があります。

東側の角住戸などだと柱の影響はもっと小さいのですが、こちらの角住戸はやや歪な敷地形状（南東面が雁行設計になっている）が影響したのかいずれの面も柱が食い込んでおり、この面積帯でのこの面積消費（非効率性）は少々痛いですね。

LD単体で10畳確保出来ているのは悪くありません。しかしながら、柱の食い込み部分がカウントされてのものですし、LDに限らずいずれの居室形状も芳しくないあたりも気になります。

また、面積帯なりに収納もやや少なめですね。

坪単価は274万円。レンジとしてはおおよそ220～270万円台になるようで、平均すると250万円弱ぐらいになるのでしょうか。そのヴェレーナグラン横濱井土ヶ谷（駅徒歩7分）が平均坪単価約225万円だったので数字上は1割程度高くなった計算です。

そう考えると随分と高く感じるかもしれませんが、ヴェレーナグランは南側が塞がれており、多くが東向き（環状1号向き）というランドプラン（スケールなりに環状1号との間にコミュニティパークがあったのは良い材料）でしたので、実質的にはそこまで上昇幅が大きいわけではないでしょう。

ただ、直近のプロミライズ横浜井土ヶ谷（駅徒歩8分×南向き）が平均坪単価約220万円だったので、駅距離を加味してもこちらの方が高めにはなりますし、いくら条件が良いとはいえエリア的に6,000万円に近づくと需要はガッツリ減ってきてしまうので、可能な限り5,000万円前後に抑えたいがための63㎡なのでしょうね…。

この面積帯にするのならばもっと効率性を重視して欲しかったですし、面積を絞るにしても65㎡はあった方が良かったような気はしますけれども…。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。