プレシス新小岩ルミエールヴィラ【ほぼアーケードな徒歩6分】8階71㎡6,290万円（坪単価294万円）
プレシス新小岩ルミエールヴィラ。
所在地：東京都江戸川区松島3-919-10他（地番）
交通：新小岩駅徒歩6分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：11階建、30戸
“駅徒歩10分圏内のファミリータイプ”という点で言うと2015年のベグレッタトーレ以来約5年ぶりの分譲マンションになるでしょうか。
この後に駅徒歩3分のシティテラス新小岩が分譲されますので、駅距離やスケールではとても及びませんが、住友不動産による強気な価格設定になること必至なシティテラスに比べたらこちらは目に優しい水準になる可能性が高いですし、この駅徒歩6分はその数字以上の魅力もありますね。
当物件から駅への道程の大半は、駅から一直線に続くルミエール商店街経由になり、6分中5分程度がその商店街のアーケード下を通ることになるので、普通の6分とは比べものにならないぐらい快適なものです。
ルミエールは多くのお店のある活気ある商店街なので買物利便は言わずもがなですし、当敷地の用途地域は商業地域ながら駅からほどよく離れた住宅が中心となったエリアに位置しているので落ち着きがあるのもポイントの1つでしょう。
通学区の西小松川小学校も徒歩5分と近く、子育て世代にとっても高いレベルでバランスの取れた物件になります。
駅前では三井不動産が中心となりタワマンを含む住商一体の再開発を進めているので、さらに便利になるのは間違いないでしょう。
公式ホームページ
お部屋は71㎡の2LDK+S、南角住戸です。周囲は2～3階建が中心、高い建物でも6階建程度になるので、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも申し分のないものになります。将来的な保証まではないものの、中川・荒川の先まで抜けが得られるというかなり恵まれたポジションですね。
間取りは物件内では最も大きなもので狭小プランで知られるプレシスシリーズながらしっかりと70㎡に乗せてきています。
ただ、日照・視界良好な角住戸ながらLDが二面採光（角位置）でないのは残念ですし、洋室1室がサービスルームになってしまっているのも疑問に思います。
建築基準法上の居室要件（採光要件）は隣地境界との距離なども影響するので単純に窓の大きさだけで判断することは出来ないのですが、北東側にも開口部を施せていればおそらく居室（つまり3LDK表示になる）に出来ていたと思いますし、もう少し角住戸らしい配慮があって欲しかったですね。
サービスルームの北東側にはエレベーターがあるのでこのままではどうしようもないですし、500㎡に満たない敷地面積の小さな物件なので1階のフロアプランとの兼ね合いもあり簡単ではないのでしょうが…。
一方、70㎡超ありながら廊下を一直線、また、柱の食い込みもほとんどないので（サービスルームの角の柱はかなり配慮が感じられる柱位置で素晴らしいですね）効率性は高いですし、LDの南西側にサッシ約3枚分の開口部が設けられている点も好感が持てます。
坪単価は294万円。"シンプルに駅徒歩6分"と考えるとやや高く感じますが、上述のように大半がルミエール商店街経由となる特別な徒歩6分ですので違和感はないでしょう。
将来的な保証こそないものの、かなり南面条件に優れたお部屋ですし、南角という最も日照時間の長い上層階角住戸でのこの水準ならばニーズはありそうですね。
2015年のベグレッタトーレ（駅徒歩3分。平均坪単価約235万円）、パレステージ新小岩ファストコート（駅徒歩4分。平均坪単価約250万円）と比べるとやはり結構値上がりしてはいるものの、そのように駅徒歩10分圏内では久々の分譲マンションですし、なんといっても後発が住不物件という状況ですんでね…。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。
所在地：東京都江戸川区松島3-919-10他（地番）
交通：新小岩駅徒歩6分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：11階建、30戸
“駅徒歩10分圏内のファミリータイプ”という点で言うと2015年のベグレッタトーレ以来約5年ぶりの分譲マンションになるでしょうか。
この後に駅徒歩3分のシティテラス新小岩が分譲されますので、駅距離やスケールではとても及びませんが、住友不動産による強気な価格設定になること必至なシティテラスに比べたらこちらは目に優しい水準になる可能性が高いですし、この駅徒歩6分はその数字以上の魅力もありますね。
当物件から駅への道程の大半は、駅から一直線に続くルミエール商店街経由になり、6分中5分程度がその商店街のアーケード下を通ることになるので、普通の6分とは比べものにならないぐらい快適なものです。
ルミエールは多くのお店のある活気ある商店街なので買物利便は言わずもがなですし、当敷地の用途地域は商業地域ながら駅からほどよく離れた住宅が中心となったエリアに位置しているので落ち着きがあるのもポイントの1つでしょう。
通学区の西小松川小学校も徒歩5分と近く、子育て世代にとっても高いレベルでバランスの取れた物件になります。
駅前では三井不動産が中心となりタワマンを含む住商一体の再開発を進めているので、さらに便利になるのは間違いないでしょう。
公式ホームページ
お部屋は71㎡の2LDK+S、南角住戸です。周囲は2～3階建が中心、高い建物でも6階建程度になるので、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも申し分のないものになります。将来的な保証まではないものの、中川・荒川の先まで抜けが得られるというかなり恵まれたポジションですね。
間取りは物件内では最も大きなもので狭小プランで知られるプレシスシリーズながらしっかりと70㎡に乗せてきています。
ただ、日照・視界良好な角住戸ながらLDが二面採光（角位置）でないのは残念ですし、洋室1室がサービスルームになってしまっているのも疑問に思います。
建築基準法上の居室要件（採光要件）は隣地境界との距離なども影響するので単純に窓の大きさだけで判断することは出来ないのですが、北東側にも開口部を施せていればおそらく居室（つまり3LDK表示になる）に出来ていたと思いますし、もう少し角住戸らしい配慮があって欲しかったですね。
サービスルームの北東側にはエレベーターがあるのでこのままではどうしようもないですし、500㎡に満たない敷地面積の小さな物件なので1階のフロアプランとの兼ね合いもあり簡単ではないのでしょうが…。
一方、70㎡超ありながら廊下を一直線、また、柱の食い込みもほとんどないので（サービスルームの角の柱はかなり配慮が感じられる柱位置で素晴らしいですね）効率性は高いですし、LDの南西側にサッシ約3枚分の開口部が設けられている点も好感が持てます。
坪単価は294万円。"シンプルに駅徒歩6分"と考えるとやや高く感じますが、上述のように大半がルミエール商店街経由となる特別な徒歩6分ですので違和感はないでしょう。
将来的な保証こそないものの、かなり南面条件に優れたお部屋ですし、南角という最も日照時間の長い上層階角住戸でのこの水準ならばニーズはありそうですね。
2015年のベグレッタトーレ（駅徒歩3分。平均坪単価約235万円）、パレステージ新小岩ファストコート（駅徒歩4分。平均坪単価約250万円）と比べるとやはり結構値上がりしてはいるものの、そのように駅徒歩10分圏内では久々の分譲マンションですし、なんといっても後発が住不物件という状況ですんでね…。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。