プレシス新小岩ルミエールヴィラ【55㎡と70㎡超の組み合わせ】4階55㎡4,690万円（坪単価283万円）

続けて、プレシス新小岩ルミエールヴィラ。

設計は光和設計、施工は新日本建設です。
プレシス市川行徳ブライトテラスの記事で言及したように、ここ最近見かけるようになった「プレシス×新日本建設」の組み合わせで、自社一貫体制による「エクセレントシティ」シリーズでの実績が非常に豊富な新日本建設の起用は安心感が高いと言えますね。こういった小規模物件である程度名の知れたゼネコンが起用されるケースは限られています。

外観デザインに関しては、エントランスがあり駅からのアプローチからも見えやすい北西面に特徴があります。高級感を覚えるまでには至りませんが、グリッドごとに外壁タイルの色味をランダムに変化させており、近隣には高い建物が少ないエリアになりますので周囲からはわりと目立つ存在になるでしょう。

一方、エントランス周りは小規模物件なりのスケールで、空間的な広がりを感じることはありません。
しかしながら、エントランス周りは床材や壁材などマテリアルへの拘りを感じるデザインで、センスの良さと価格帯なりの高級感は窺えますね。

前回のプレシス新小岩ルミエールヴィラ。

公式ホームページ

お部屋は55㎡の2LDK+S、南西向き中住戸です。南西方向は道路の向かいに6階建のマンションがあるので、この階だと視界への影響があります。ただ、日照は申し分ないですし、南方向は2～3階建の低層建物になるのでそちら側は視界抜けも出てくるまずまずのポジションですね。

間取りは、55㎡ながら実質3LDK（2LDK+S。上層階は採光の関係で3LDK）で”プレシスの十八番”的な狭小感の強いものになります。

今に始まったことではないので多く語るほどのことはないのですが、先ほどの角住戸だけでなく西角住戸も70㎡超えていますし（当物件は1フロア3戸でプランも3プランのみ）、「55㎡」と「70㎡超」の面積差のある3LDK（2LDK+S含む）のみで構成されているというかなり珍しいケースですね。

グロス価格で言うと5,000万円中盤～後半がスッポリ抜けた形になりますので、販売面を考えると少々疑問ではあるものの、当プランは引き戸を開け放つことで広々LDの2LDKとしても使える柔軟性の高いプランで、2LDKニーズも考慮すればこういった面積設定もありなのだと思います。

坪単価は283万円。前建を超える上層階は坪単価300万円を超える設定で、先ほどの70㎡超に比べグロスが嵩まないことが強く考慮された価格設定になっています。

グロスの嵩みが販売上の大きな障害になってしまう中小デベロッパー物件では何ら珍しくない価格設定ではあるのですが、角住戸と中住戸という差もありますし、先ほどのお部屋は南角で日照面での差も小さくないことを考えるとやや単価差が大きな印象ではありますかね。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンターは付いています。床暖房はガス温水式ではなく電気式になりますね。

管理費は円242/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、スケールの小さな物件ですのでこのぐらいになることに違和感はありません。

駐車場は全8台で身障者用の1台のみが平置、残りの7台が機械式になります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。