グレーシア湘南藤沢テラス【スケールあるパークサイドの駅徒歩5分】15階92㎡7,988万円（坪単価288万円）

グレーシア湘南藤沢テラス。

所在地：神奈川県藤沢市鵠沼東1-3（地番）
交通：藤沢駅徒歩5分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、205戸（その他店舗等5区画）

2018年秋から分譲が開始され、昨年2月に完成しても未だ完売していないグレーシア藤沢鵠沼の道路を挟んだ北側に誕生する物件です。

2年以上の時が経過してはいるものの、同グレーシアで、スケール的にも酷似していることを考えれば”グレーシア藤沢鵠沼”テラスとなるのが自然だったように思います。
しかしながら、そのようになっていないあたりに若干の”闇”を感じずにはいられません。

いずれも相鉄不動産が主幹事ながら、先行物件のデベロッパーが相鉄不動産の他に東京建物と阪急阪神不動産であったのに対し、こちらは相鉄不動産×東急不動産になるので、必ずしも”兄弟物件”とは言えないこと、また、先行物件の売れ行き（イメージ）も少なからず考慮されるでしょうからね…。

立地面での特徴としては、藤沢駅徒歩5分で奥田三角公園のパークサイドという点になるでしょう。

藤沢駅前はスケールある物件が限られており、総戸数200戸超で駅徒歩5分圏内になる分譲マンションは2016年のクラッシィハウス湘南藤沢に次いでこの物件が2件目になりますね。奥田三角公園の他辺（当敷地の東端が”三角の一辺”なので、残りの2辺）には近い高さのマンションがありますし、南側はエリア最高層の19階建のそのグレーシア藤沢鵠沼ですので、パークフロントのわりに囲まれ感のある物件でもあるのですが、分譲マンションが激戦となる中でも一定以上の存在感を有した物件ではあるでしょうね。

駅徒歩5分な上、目の前にイトーヨーカドーがある買物利便は言わずもがな、通学区の新林小学校も徒歩7分ということで子育て世代においても高いレベルでバランスが取れています。

公式ホームページ

お部屋は92㎡の4LDK、南東角住戸です。敷地南端に位置した角住戸で、南側はその19階建のグレーシア藤沢鵠沼がありますが、道路を挟んでいるのでこの最上階住戸ならば日照が妨げられることはありませんし、東方向はもちろん奥田三角公園になります。

公園の向かいには近い高さのマンションがあり、広域での視界抜けがあるわけではないのですが、この最上階ならば囲まれ感は薄いでしょう。

間取りは、板状の全戸東向きとなる中での”南東角ポジション”ということで、物件内で最も大きなものになっています。

そんな1フロア1戸の南に面したポジションとは言えども90㎡超はかなり思い切った印象で、グロス価格の嵩みを考えるとここまで大きなものになっているのはかなり意外でした。ただ、テレワークの普及を背景に自宅で仕事をする機会が多い方などには良いでしょうね。

90㎡超の角住戸なりに玄関・廊下はそれなりにしっかりとしたものですが、廊下はほどほどで玄関の下足スペースを大き目に確保しているのが良いですし、居室形状も全体的にきれいに出来ていることからしても狭小トレンドが続く近年の4LDKの中ではかなり使い勝手の豊かなプランだと思います。

前建の影響は小さくないものの、せっかく南に面した角住戸なのですから南側（妻面）にもしっかりとしたバルコニーがあって欲しかったという思いはありますけれども…。

坪単価は288万円。グレーシア藤沢鵠沼の最上階は天井高の高い100㎡超などのプレミアムなプランがあり坪単価は400万円近いものでした。

こちらは一般的なプランとは言え現実的な設定で、駅距離が近似する先行物件藤沢ザ・タワーの上層階角住戸が坪単価約330万円だったことからしてもこのご時世としては控えめな水準と感じます。

ただ、4LDKとは言え90㎡超が頑張り過ぎなのは歴とした事実であり、グロスの嵩みを考えれば単価が伸びないのは当然のこと、さらに言えば、こうしなければ大爆死になりかねないぐらい藤沢駅界隈の供給過剰感が高まっているのが現実でしょうね。

当物件は全戸70㎡超ですし、70㎡台中盤や80㎡台も相当数あるということでグレーシア藤沢鵠沼（平均専有面積約75㎡）と同等かそれ以上にコロナ禍のトレンドにフィットしたゆとりある物件ではあるのですが、どう考えてもこの面積設定では単価は伸ばせませんし、さらなる200戸超の販売はかなり大変そうですね…。

ちなみに、第一期は33戸になります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。