プレミスト文京千石【低地ながら落ち着きある駅徒歩10分】3階85㎡11,590万円（坪単価450万円）

プレミスト文京千石。

所在地：東京都文京区千石3-40-1（地番）
交通：新大塚駅徒歩10分、千石駅徒歩12分、大塚駅徒歩14分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建（建築基準法上は地上4階地下1階建）、58戸（非分譲住戸20戸含む）

千川通りから1本入ったポジションではあるものの標高10mちょっとの低地にあり、新大塚駅、千石駅共に10ｍ以上高いところにあるので交通便はけして良いものとは言えません。

ただ、曲がりなりにも最寄駅が徒歩10分圏内になるのは良いですし、そのように通りから1本入った落ち着きのある第一種中高層住居専用地域に位置しているというのも魅力の1つなのは間違いないでしょう。

1955年築の丸山町南住宅の建替プロジェクトであることからも分かるように歴史ある住宅地の一画に誕生する物件で、住環境は良好です。当敷地も南東側隣接地も第二種高度地区（最高高さ14m）で、大半が南東向きとなる当物件の道路の向かいには主に3階建の戸建が広がっているので低層階でも日照が得られます。

買物関係はライフとまいばすけっとが徒歩4分なので申し分ないですし、通学区の大塚小学校が徒歩3分、また、筑波やお茶の水の小学校も徒歩10分圏内になるポジションで、お受験組にも人気ある立地であることは言うまでもないでしょう。

公式ホームページ

お部屋は85㎡の4LDK、東角住戸です。敷地（と目の前の道路）は北東側に向かって標高が高くなっており、敷地東端に位置する当住戸と道路との関係はどちらかと言うと一般的な2階住戸の感覚に近いと思いますし、建築基準法上も2階に該当するお部屋です（敷地西端の標高の低い部分が1階（建築基準法上の地下1階））。

南東～南にかけてやはり3階建の戸建てが連なるので、この階だと視界的な影響は残ってしまいますが、日照に関しては申し分のないポジションです。

間取りは物件内で最も大きなもの（分譲タイプ限定）で4LDKとしてもそこそこの大きさがあり、なおかつ、角住戸にしては廊下が短めに出来ているあたりも好感が持てますね。

玄関の下足スペースがこの面積帯・価格帯の物件であることを考えると少々小さい点、また、角住戸ながら洋室1室が行灯部屋になっている点も少々違和感があるのは事実です。

しかしながら、LDの配置（二面採光・角位置）を考えればこのように4室中1室を行灯部屋にするのは選択肢の1つだと思いますし、短い廊下ながらもプライバシー面への配慮がなされたクランクイン設計、そして1620の浴室なども評価出来る点で面積帯・価格帯なりの部分もしっかりと見受けられますね。

収納はもう少し充実させることが出来ていると良かった印象ではあるものの、居室畳数を重視した印象のあるプランですので何を求めるか次第でしょう。

坪単価は450万円。平均では400万円ほどになるであろう物件で、角住戸とは言えちょうど真ん中の階（3階）ですので、かなりしっかりとした印象になります。上階が地権者住戸になっておりこのタイプでは最も上の階に位置していることも価格設定に影響を与えているのでしょう…。

ただ、物件自体が平均坪単価約435万円だったライオンズ文京茗荷谷よりは安いですし（シティハウス文京茗荷谷レジデンスの平均坪単価約380万円よりはしっかりと高いですけど…）、「中住戸がやや抑えめ、角住戸が相場並」という感覚ですかね。

昨年12月から分譲開始し1期1次・2次で全戸供給（現在は先着順で少しだけ残っています）したあっという間に完売しそうな物件で、特に低層階中住戸は文京区のファミリータイプ（特に教育熱心なファミリーに人気）としては目に優しい水準で、人気が出ていましたね。
ちなみに、2020年の販売部門では【銅賞】にした物件でもあります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。