プレミスト文京千石【駐車場はたったの2台、ディスポーザーもなし】3階73㎡8,790万円（坪単価398万円）

続けて、プレミスト文京千石。

設計・施工は長谷工ですが、普通に二重床が採用された物件になります。

ただ、5階建（建築基準法上は地上4階地下1階建）で総戸数58戸というスケールでしかないので長谷工の起用はかなりレアケースですね。
同じ5階建で56戸というスケールだったローレルコート大井町があり、価格帯も近似しているのですが、このような立派なお値段の小規模低層物件での長谷工の起用は未だにこことローレルコートの2物件だけのはずです。

建物デザインに関して一言で言ってしまえば”プレミストらしいもの”で、プレミストシリーズを見慣れていると特に驚きなどはないと同時に面白味も感じられないのですが、戸建てが立ち並ぶ住宅街ゆえにデザイン街並みと調和する落ち着いたデザイン、圧迫感のない低く見せるデザイン（ダークグレー系のタイルで縦ラインを引き締めた？）を心がけたようですね。

ベースとなったベージュ系のタイルは品のある色味ですし、エリア・立地に相応しいデザインにはなっていると思います。

エントランス周りは総戸数58戸のスケールを加味してもややこじんまりとした印象なのですが、石庭の借景や割肌石の飾り壁を設けるなどデザイン的には特色がありますね。
そういった石の趣を大切にしているあたりは、従前の丸山町南住宅を意識してのものでしょうか。丸山町南住宅の石畳や石積みはなかなか素敵なものでした。

前回のプレミスト文京千石。

公式ホームページ

お部屋は73㎡の3LDK、南東向き中住戸です。多くが南東向き中住戸となる物件の中で中央やや東寄りに位置した中住戸になります。道路の向かい前建はやはり3階建の戸建であり、視界抜けという感じではないものの、圧迫感はなく日照も半永久的に保たれるであろう良好なポジションです。

間取りはいわゆるハーフバルコニープランなのですが、バルコニーはわりと大き目に確保出来ていますし、当プランは洋室1室を行灯部屋とし、LDに開口部を集約させているあたりも特徴的で魅力があると思います。
逆梁工法を採用したことで掃き出し窓のサッシ高を2.2mと高く出来ているのもポイントの1つです。

共用廊下側の柱の食い込みは当物件の中住戸の中でも顕著な方であり、居室形状は芳しいものとは言えませんが、低層建で柱自体は細いので面積消費は大きくはありません。

近年の中住戸にしては面積もそこそこあるので収納もまずまずですし、バランス的にも悪くないでしょう。

坪単価は398万円。低層階には坪単価370～380万円台もあり、中層階だとそこまでのインパクト（シティハウス文京茗荷谷レジデンスと大差ない水準）こそないものの、いずれにしろ「駅徒歩10分圏内×文教エリア×南面良好」という三拍子がそろったバランス感からすれば300万円台のニーズは少なくないでしょう。

短期的ではありますが、文京区内の新築ファミリータイプの供給が少なくなっており、そのあたりも当物件の人気につながったと思われますね。

ちなみに、当物件の中心となる南東向きはファミリータイプばかりですが、ノン南東向きには30～40㎡台があります。

設備仕様面は、総戸数58戸とは言えファミリータイプ中心で価格帯もそれなりの物件ですのでディスポーザーがないのは残念です。それ以外は食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板などそれなりのものにはなっています。

管理費は267円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、スケールの大きな物件ではないのでそこそこの水準にはなっています。ただ、そのようにディスポーザーや内廊下を採用しなかったことで価格帯のわりにランニングコストが抑えられた物件ではあるでしょうね。

駐車場は平置ですが、2台（身障者用含む。他に非分譲住戸用1台）しかありません。ファミリータイプ中心の物件としてこのあたりは明確なネックになるでしょうね。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。