ASUKAYAMA RESIDENCE【絶好のポジションでこのプラン】5階82㎡10,788万円（坪単価437万円）

明けましておめでとうございます。

今年は暦的、かつ、コロナ禍的に年末年始を満喫出来ていない方が少なくないのではないかと思うのですが（私も…泣）、おうち時間を過ごす際のほんの少しの楽しみになることを願い今年も変わらず元旦から投稿していきます。

ASUKAYAMA RESIDENCE（飛鳥山レジデンス）

所在地：東京都北区西ヶ原2-8-2他（地番）
交通：西ヶ原駅徒歩4分、王子駅徒歩6分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、129戸

日本製紙の社宅跡地、飛鳥山公園隣接という類まれなポジションに誕生する物件なのですが、その飛鳥山公園のグリーンビューはもちろんのこと、その高台の地ならではの北東～東方向の抜け感ある眺望も当物件の大きな特長の1つで、”初日の出”が拝みやすいという点でも元旦に取り上げる物件に相応しいのではないかと考えました（販売自体は昨年末から開始されています）。

高台ゆえに王子駅界隈からはかなりの標高差があり普通の駅徒歩6分とは比べものにならない労力が必要、また、敷地の4％ほどが普通借地権（初回33年・更新可。地主は目の前の七社神社）になるという特殊さもありはするものの、西ヶ原駅がフラットアプローチの駅徒歩4分というのは非常に大きな意味がありますし、このような稀有なポジションの敷地面積7,400㎡弱というのはやっぱり凄くインパクトがあります。

当物件の敷地は容積率150％（※）と低く"そのような大きな敷地面積がありながら総戸数129戸でしかない"ということで、スケール感や大規模物件のような共用面での充実という観点からはどうしても物足りなさを感じてしまうのですが、容積率が低くギチギチに建物を設ける必要がないため低層建にしては敷地のゆとりを感じることが出来るという点にも魅力を感じることが出来るでしょう。
※第一種中高層住居専用地域は200％や300％が多く150％は貴重。また、第一種低層住居専用地域でも都心部では低くとも150％のところが多く、当物件は都心部ではかなり贅沢な使い方が出来る土地にあります。150％で13階建だったオーベルグランディオ平井のような衝撃まではないですけど…。

一方、買物関係は駅徒歩5分前後の物件とは思えないほど不便です。最も近いスーパーが堀船のオーケーで、数字上は徒歩7分ながら線路（歩道橋）を越えた先の低地なので自転車だと遠回りしないと行けなくなりますし、気軽にいける感じではないですね…。そういった背景もありパルシステムによる食配サービスが導入されているのですが、そうは言ってもちょっと足りないものが出た時などにすぐに買いにいけないのはやっぱり不便ですし…。

当物件の敷地の容積率がもっと高く、200～300戸クラスのスケールのある物件になっていたら敷地内（第一種中高層住居専用地域なので大きなスーパーまでは不可能）、それが無理でも西ヶ原駅前にスーパーがほどなくして出来る可能性が高いと思うのですが、このスケールの物件ではそこまで影響を及ぼすのは難しいのかなぁ…。

通学区は滝野川小学校で徒歩14分（ほぼフラットアプローチ）とこちらも少々距離があります。

公式ホームページ

お部屋はグリーンコート（西向き）の82㎡の3LDK、南西角住戸です。西側正面方向に飛鳥山公園の深い緑（むろん季節によります）、南方向に戸建住宅街（その手前に当物件の敷地内に2階建の子育て支援施設の入る共用棟）を望む最上階住戸で、日照と視界面が両立した絶好のポジションです。
視界抜けという意味ではやはり高台ビューを最大限に享受できるエアリーコート（北東向き）はかないませんが、総合的に言えばこの南西角が物件内では一番ですかね（そもそもエアリーコートは全戸60㎡台になっており当住戸のような豊かな面積のものはない）。同じグリーンコートの北西角最上階は最も大きな107㎡のルーバルプランがあり、飛鳥山公園ビューと北方向の視界抜けを両立したポジションになりますが、日照に関していうとやはりこちらに魅力があります。

間取りはそのような絶好のポジションゆえに大きめの82㎡が確保されており、80㎡超ありながら4LDKではなく3LDKであるあたりからは"好立地のブランド物件"らしさを感じることが出来ますね。

ただ、見ての通りで間取りは非常に残念です…。

角住戸ながら玄関廊下が一直線になっているのは効率性を考えた場合には悪いものではないですし、このクラスのお部屋らしく洗面所がノンリビングインになっているのは救いです。

しかしながら、LDは角位置になくサッシは2枚分だけ（順梁ながらサッシ高2.1mは良いですけど…）、さらに、柱の食い込みと南面（妻面）開口部の淡泊さなども目立つもので、絶好のポジションの角住戸でこのプランかぁ…。

新年そうそう悲しい、悲し過ぎる…（この記事はほぼほぼ昨年のうちに書いてますけどね…。笑）。

坪単価は437万円。ほぼほぼ所有権（4％ほどが普通借地権）の物件ですし、稀地（稀血じゃないよ）の物件の絶好の南西角最上階ですので驚くレベルではありません。
しかしながら、この単価にするのであれば間取りもある程度”相応のもの”にして欲しかったという思いが強いですね。

ちなみに、その最上階北西角ルーバルプランは坪単価494万円、ブライトコートの南東角90㎡超もこちらのお部屋よりも高い水準になっており、飛鳥山公園ビュー（基本的には深い緑が見えるだけで公園一望的な視界抜けがある感じではありません）と日照を両立したい方にとってはまずまずの水準ではあるのでしょうが…。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。