グランドメゾンセンター北フロント【駅近、南面接道の三方角地】11階74㎡8,148万円（坪単価364万円）

グランドメゾンセンター北フロント。

所在地：神奈川県横浜市都筑区中川中央1-4-13（地番）
交通：センター北駅徒歩4分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：11階建、46戸（店舗事務所1戸含む）

プラウド港北センター北の南側隣接地（当時の記事で将来的に建物が立つ可能性が高いと書いた駐車場だったところです）に誕生する物件で、西側が市役所通りになる駅近ポジションはもちろんのこと11階建という点もプラウドと同じですね。

プラウドと比べると半分程度のスケールしかないのですが、南側が接道しておらず（将来的な南面リスクを考慮し）東向きと西向きが中心だったプラウドに対し、こちらは南面が接道した全戸南向き（※）の設計で、敷地面積は640㎡ほどと小さめながら三方角地であるあたりも希少性を高めていると言えます。
※南側道路の向かい約1.2haの土地はボッシュにより都筑区民文化センター及びオフィスとなる予定（2023年春頃竣工予定）で、いずれ多くの住戸の視界が塞がれてはしまうものの、物件側には広場空間が予定されているので道路際がガッツリ建物となるようなことはないでしょう。

なお、プラウドの記事で書いたように通学区の中川小学校が徒歩17分と非常に距離感のあるポジション、かつ、市役所通り沿いで静かな環境とは言えないので、利便性抜群の駅前物件であることを考えると50㎡台の2LDKなどがある方が自然なぐらいの印象があります。しかしながら、プラウドも早いうちに完売したようにこのエリアは近年ファミリータイプの分譲マンションの供給が少なく、当物件は「45戸と少なめ、かつ、全戸南向き」ということもあってか全戸70㎡超のゆとりあるプランが採用されているという点も特徴の1つにはなるでしょうね。
※2004年に駅徒歩1分で分譲されたグランドメゾンセンター北が平均専有面積約80㎡だったようにひと昔前に比べたらこれでも小さい方ではありますが…。

また、そんな感じで立地やプランだけでもわりと特徴があり、需給面から言えば売るのは難しくないはずですが、ゼッチマンション（ZEH-M Oriented）にするなどそれ以外に力を入れているあたりも注目出来る点でしょう。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地西端に位置する角住戸なので、南側に予定されるボッシュのオフィス棟（7階建ですが、階高の高いオフィスですしおそらくこちらと同じ高さ制限31mギリギリの高さになるでしょう）の建物の被りは最小限で済みます。日照には何ら影響のない最上階住戸、かつ、西側は市役所通りで向かいの6階建マンションを越えた先は最高高さ10mの第一種低層住居専用地域なので、かなり広域での視界抜けが得られるポジションですね。市役所通り沿いなので賑やかさはありますし、敷地に沿って南面が雁行設計になっている影響で南東方向からの日照が得にくいという面もありますが、物件内で最も魅力あるポジションといっていいのではないでしょうか。

間取りはそのようなポジションが考慮された開口部がとても印象的です。
LDにはL字型に連続するサッシを採用、かつ、西側開口部を充実させたことで南西～西側の視界抜けを最大限に享受出来るはずです（駅前広場に隣接する既存のグランドメゾンセンター北はタワマン顔負けの高さあるダイレクトサッシを実現していた物件でそれと比べると流石に見劣りしますけど…）。

また、南東角の84㎡などと比べると小ぶりな印象があり、このポジションならば80㎡台でも良かったように思うのですが、そういった視界面が考慮され南東角よりも坪単価が高くなっていますし、価格面が面積設定に影響を与えたのは間違いないでしょうね。

ただ、効率性は悪くありません。
洋室2と3の間に柱がガッツリ食い込んではいますが、角住戸にしては玄関廊下はコンパクトな方で好感が持てますね。

坪単価は364万円。プラウドの上層階角住戸は坪単価330万円ほどだったので、しっかりと近年の相場高騰を反映していたプラウドよりさらに1割程度も高い設定はシンプルに立派なお値段だとは思います。
ただ、上述のように、”駅近でありながらの南面接道の三方角地”というのは貴重ですし、まして当住戸は視界抜けも得られる最上階角住戸という形ですので、”プレミアム”が大きくなるのは仕方ないでしょうね。

それに加え、やはりセンター北・南界隈は近年、目立った分譲マンションが誕生しておらず需給面の事情も少なからず影響しているのだと思いますが…。

ちなみに当物件は全45戸一括供給になります。契約率に注目しましょう。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。