グランドメゾンセンター北【エリア特有の窮屈なランドプラン】3階73㎡6,988万円(坪単価315万円)

続けて、グランドメゾンセンター北。

設計は宮川憲司建築事務所、施工は松尾工務店です。

グランドメゾンシリーズということで、エントランス周りに施された石積みはやはり素敵ですし、外観に関しても南西部のコーナーサッシや雁行設計が特徴的です。

ただその一方であまりにゆとりかないと感じるランドプランは気になる点の1つですね。
商業地域内、かつ、防火地域内にある耐火建築物ということで建蔽率は100%(敷地境界目一杯に建物を建てることは出来ないので実際には100%には出来ないが法律上は制限がないということ)、さらに、容積率も600%と高いエリアゆえに、空地率約16%しかないかなり窮屈な計画になっています。

第7種高度地区(31m)なので高さはこれが限界で(※)、周囲の敷地も当物件と同じような高さの建物が敷地目一杯に立っていることからもこのエリア特有の事情がお分かりいただけるのではないでしょうか。
※31mの11階建ながら普通に二重床が採用できているのですが、プラウド同じで住戸は3〜11階の9フロアで、2階の多くは1階から続く機械式駐車場で階高を抑えた感じなので外から見た感じも10階建です。

参考)プラウドはこんな感じで見た目10階建。
20210109101613668.jpeg

普通は写真とかわざわざ載せないんですけどこのプラウドは各戸のバルコニーに「可動式ルーバー」が備わっていてそれぞれのお部屋にお住まいの方が思い思いの位置に動かすことが出来る珍しいマンションでもあるので載せてみました。
上下方向でルーバーの位置が違うところがあるのがお分かりでしょうか。

なお、余談ですが、横浜市は容積率をこの水準に設定するのであれば”合わせてもう少し高さも許容”し、空地の豊かな物件を作りやすくした方が対内的にも対外的にも有効な気はしますよね。

当物件は三方角地にあり、前回の記事で書いたように南側道路の向かいには区民文化センターの広場空間も出来る予定なので、囲まれ感は薄いものの、歩道からすぐのところにエントランスがあり、エントランス周りなどの共用空間にゆとりを感じることも出来ません。

前回のグランドメゾンセンター北

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2021-1-6_9-34-42_No-00.png
お部屋は73㎡の2LDK+S、南向き中住戸です。南東角(敷地東端)の西隣の中住戸であり、敷地東寄りに位置しているので、南方向にいずれ出来るボッシュのオフィス棟と区民文化センター施設の影響は物件内では大きな方になるでしょう。ただ、手前には広場空間が広がりますので日照への影響は限られると思います。

間取りは「全戸南向き(板状)×内廊下設計」の物件ゆえの難しさが生じています。
当物件は全戸70㎡超のこのご時世珍しいほどゆとりあるプランニングが採用されているのですが、その上で”内廊下設計”を採用したことで中住戸の開口部を確保するのに苦労している様子が窺えます。

中住戸に開口部を設けつつも、内廊下を実現すべく吹抜を設けているのはこのぐらいのスケールの物件ではかなり珍しいことで評価出来る点でしょう。
ただ、逆に言うとこのように吹抜を設けても結局は1室がサービスルームになってしまっていますし、洋室1も採光的に十分かというとそうとは言えないので(外廊下としても向かいがプラウドに塞がれるのでだったら内廊下にしてしまおうというのもあったとは思います)、中住戸まで全て70㎡超にするのが正解かと言うと少々疑問が残りますよね。

50~60㎡台の2LDKにしておけばLDと洋室をバルコニー側(南側)、残り1室をリビングイン(行灯部屋)とすることで吹抜がなくとも建築基準法上の居室要件を満たした2LDKが可能ですし、内廊下との相性を考えると余計に”全戸70㎡超の3LDK”に拘る必要はなかったように思うのです。
50~60㎡台の2LDKのニーズは山ほどあるであろうポジションなわけですし…。

吹抜側に2室設ける必要があったために田の字ベースの居室配置に出来ず、中住戸にしては廊下が長くなっているのも良い材料とは言えないでしょう(LDの入口付近にも実質的な廊下部分が大きくなっています)。

中住戸ながらLDの開口部にサッシ3枚分確保出来ている点はとても良いですし、洋室2のウォールドア設計も魅力的なのですが…。

坪単価は315万円。隣接するプラウド港北センター北の低層階中住戸と比べると1割強高い水準で、単純計算ではかなり値上がり幅が大きいと感じるのですが、プラウドの中住戸は東向きと西向きだったので、実質的には差はそこまで大きくはありません。

ただ、廊下がやや長めのプランですし、少々強めの印象にはなるでしょうか。後発のクリオ港北センター北はロータリーに面した駅徒歩2分という地なのでやはり立派なお値段になるでしょうし、センター北も本当に高くなりましたね。

設備仕様面は、小ぶりな物件ながらディスポーザーが付いているのは意外でした。他にも食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンのキッチン天板などはもちろんのことアラウーノトイレ、お掃除浴槽なども備わった好仕様です。
プレミスト平和台テラスザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ同様でゼッチ認定に伴うコスト面での折り合いがつかなかったためか床暖房がないのはかなり残念ですけど…。

その他エネファーム採用、さらに給気口を天井裏とした天井チャンバー方式も採用(どうせならば機械給気する1種換気にして欲しかったですけど)するなどの特色も有した物件になります。

管理費は279円/㎡。小規模ながらディスポーザーと内廊下を採用していることを考えればかなりリーズナブルです。ゼッチマンションらしく共用部に太陽光発電を導入していることが功を奏した形でしょうか。

駐車場は全20台で機械式になります。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

0 Comments



Post a comment