ヴェレーナシティ西新井【駅は遠いが近隣では貴重なスケール感】4階72㎡4,878万円（坪単価224万円）

ヴェレーナシティ西新井。

所在地：東京都足立区六月2-211-25他（地番）
交通：西新井駅徒歩14分
用途地域：第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：10階建、118戸

最寄りは西新井駅ですが、竹ノ塚駅も大差ない距離感となる駅間ポジションは、お世辞にも利便性が高いとは言えません。西新井駅からは環七だけでなく環七北通りも越える必要があります。

ただ、竹ノ塚センター通り沿いながら住居系エリアなりに良い塩梅で落ち着きがあり、近隣には複数の児童遊園があるなど子育て世代には住みやすいエリアではあるでしょうね。

スーパーはマミーマートが徒歩5分とまずまず近いですし、通学区の島根小学校が徒歩8分、さらに、子供に大人気のギャラクシティが徒歩10分になります。

このポジションだと西口の商業施設は気軽に行ける距離感とは言えないですし、もう少し駅に近ければという思いはやはりありはするものの、このあたりは分譲マンションの供給の少ないエリアで（西新井駅の東口側は大規模がほぼ存在していない）、総戸数118戸というそこそこのスケールを有した共用空間の豊かさなども1つのポイントになってくるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地南西頂点部に位置したポジションで、南側は接道しています。
南側は4階建の都営住宅、南西側は6階建のマンションがあるので視界には影響があるものの、接道しているので日照は問題ありません。また、西側は戸建が立ち並ぶエリアになるのでこの階でも視界抜けを得ることが出来ますね。

間取りは南東角の75㎡超や上層階ルーバル付の80㎡台などと比べると小さいです。しかしながら、玄関廊下を一直線とした設計は中住戸の延長上にある効率的なもので3LDKとして違和感のないものになります。

玄関前にエスコートポーチという門扉付の大きな専用空間があるのは角住戸らしい魅力的な材料である一方で、角住戸ながら西面（妻面）の開口部が限られているのは残念ですね。

西側は視界抜けも得られるわけですし、特にLDの西側に開口部が設けられていないのは勿体なく感じます。西側にもわりとしっかりとしたバルコニーが設けられているのは良い材料なのですが…。

坪単価は224万円。上層階のルーバルプランなどには240万円前後のものもありますが、駅距離のある地で上限単価が伸びづらいこともあってか単価差は大きくはないですね。

角住戸らしさが今一つなプランですし、前建の影響を受けるポジションであることを考えるともうちょっと頑張って欲しかった印象にはなるでしょうか。

2017年に島根4丁目の駅徒歩9分で分譲されたイニシア西新井の平均坪単価が約210万円だったことを考えると駅徒歩14分でのこの水準（平均で220万円ぐらい？）は相場上昇の範疇とはいえ若干強めな印象を受けます。

9分と14分の間に”徒歩圏か否かの境目”があると感じる方は多いはずですし…。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。