エクセレントシティ聖蹟桜ヶ丘【小規模ながら空地率70%超】2階33㎡2,798万円（坪単価280万円）

続けて、エクセレントシティ聖蹟桜ヶ丘。

設計・施工はむろん新日本建設です。

30㎡台中心の総戸数33戸という小規模物件なのでエントランス周りの共用部に目立つ特徴はありません。ただ、レンガ色のタイルを使った外観はまずまずの存在感がありますし、建物スケールのわりに大きめの敷地面積はポイントの1つとなるでしょう。

敷地面積は約600㎡あり、小規模物件としては珍しく空地率7割超になっています。敷地の多くは容積率500％の商業なのですが、川崎街道に面しておらず前面道路が細いことで容積率が約230%にまで制限されてしまっているケースになります。

空地を活かしたガーデンなどはありませんが、そのようにやたらと空地が大きいことで駐車場全11台が全て平置という点は魅力の1つになるでしょうか。
都下とは言え、駅徒歩4分の30㎡台中心ならば11台も必要ないような気もしますが…。

前回のエクセレントシティ聖蹟桜ヶ丘。

公式ホームページ

お部屋は33㎡の1LDK、南西向き中住戸です。やはり低層階なので道路の向かい川崎街道の手前にある建物の影響を受けるポジションです。日照はほとんど問題のないポジションではあるものの、前回の記事で書いたように多摩川方向となる北側は低層住宅街になっており、中層階以上でリバービューが得られるポジションであることを考えると全戸南西向きに拘る必要はなかったのかもしれません。

リモートワークニーズが高まり日中自宅にいる方が増えたとはいえ、皆が皆日照を欲しているわけではないですし、30㎡台ならば日照よりも視界を重視するというのもアリだったように思うのです。

間取りは30㎡台1LDKの一般的なタイプになりますが、バルコニー側の柱の食い込みは気になりますね。動線の途中にキッチンをはめ込んでいるので全体として効率性は悪くはないものの、開口部幅も今一つですし、各戸のスパンが確保しづらくなっていることからしても余計に全戸南西向きに拘る必要はなかったように感じます。

坪単価は280万円。先ほどの50㎡台よりは単価が高くなるのは当然のことで、このぐらいの差であればむしろ小さい方でしょう。

この面積帯・価格帯はブリリアタワーとは全くもって被りませんので単身者などを中心としてニーズはあるはずです。ただ、投資賃貸で魅力を感じる価格水準ではないですし、実需向けにしては面積帯が少々小さめなのは気になる点でしょうね。

設備仕様面は、少戸数なコンパクト物件ですので当然ディスポーザーはありませんし、価格帯的にも水回りの天然石天板仕様などの高級感も見当たりません。
食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなどは付いているので価格帯なりの印象ではあるものの、浴室照明がダウンライトではなくブラケットタイプなのはちょっと残念ですかね。

管理費は366円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、小規模ゆえに高いです。
駐車場がそのように全て平置の11台で利用料も月15,000円取れているので一般的に言えばそれなりに管理費収入を補ってくれるはずなのですが、そうでもないのかな…。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。