プラウド北浦和【ドミノリスクを抑えた駅近南東角地】15階74㎡6,498万円（坪単価292万円）
プラウド北浦和。
所在地：埼玉県さいたま市浦和区北浦和3-77-6（地番）
交通：北浦和駅徒歩4分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、57戸
2019年より分譲中のブリリア北浦和と同じ東口徒歩4分になる物件なのですが、ブリリアが浦高通り沿いだったのに対し梅林堂跡地であるこちらは旧中山道沿いのポジションになります。同じ旧中山道沿いで分譲された2015年のプラウド北浦和マークス（駅徒歩3分。旧中山道の東側）よりは駅距離が少しあるのですが、こちらは旧中山道を越える必要のない徒歩4分なので実質的にはこちらの方が"早い"時もあるでしょうね。
ドミノリスクは切っても切れないエリアになりますので、安心まではできないものの、南東角地ということで通常よりも前建リスクは小さいですし、無理なく全戸南向きと出来た敷地形状も魅力的です。
駅近なので買物関係はむろん良好、また、通学区の北浦和小学校が徒歩5分、北浦和図書館が目の前徒歩1分となるなど子育て世代にとっても住みやすいポジションになりますね。
公式ホームページ
お部屋は74㎡の3LDK、南西角住戸です。建物は将来的な南面リスク（ドミノリスク）を抑えるべく敷地北寄りに配棟しているため、この南西角住戸の南西側には隣接地の4階建マンションがあります。ただ、この上層階住戸ならばいずれの方角の前建も軽く越える高さにありますし、仮にドミノ状態になっても日照まで遮られることはないであろう安心感がありますね。
間取りは1戸（1階）だけある79㎡を除くと物件内で最も大きなタイプ（当タイプは2～15階）で、そのような日照良好な角住戸なりにそこそこの大きさにはなっています。
角住戸ながら玄関廊下を一直線とすることで効率性を重視している様子が窺えますし、柱が完全にアウトフレーム化されたプランなので少なくとも一般的な75㎡超ほどの使い勝手は期待出来るでしょう。
また、共用廊下側の柱がアウトフレームされていることで玄関前に窪みが出来ており、アルコーブスペースにゆとりを感じることが出来るあたりも評価出来る点ですね。
なお、当物件全体の特長として挙げられているものの1つに”家事動線の工夫”があり、キッチンと洗面室がつながった有用な家事動線、さらに、住戸全体に回遊動線が生まれることによる空間的な広がりなども大きな魅力になるでしょう。
南東角住戸において、LDと洗面所どちらからも入れる位置に洗濯機置場を独立させた"ランドリースペース"という空間が設けられているのも面白い取り組みの1つですね。
坪単価は292万円。ブリリアは上層階でも同じ14階建の藤和シティホームズ北浦和の影響を受けるポジションにあり、上層階でも270万円台（上下の単価差が小さめ）でした。
それに対し、こちらは南面良好で、少なくとも現状は視界抜けが得られるポジションになりますのでブリリアとの比較で言えば違和感はないでしょう。
ただ、西口常盤小学区の駅前物件、パークホームズ浦和常盤ステーションプレミアやパークホームズ浦和常盤コンフォートプレミアの上層階とほぼ同じ水準と考えると若干強めの印象にはなるでしょうか。
こちらの学区である北浦和小学校も良い学校なのは間違いありませんが、知名度等では圧倒的に常盤小学校が上回っているわけで、実際、学区が理由で購入に至る方もいらっしゃるわけですからね。
まぁ、この最上階住戸は駐車場の優先権があるのでそういった面も考慮されてのものだとは思いますが…。
ちなみに、近隣駅徒歩3分では昨年よりプレシス北浦和ディアラも分譲されていますが、全戸30㎡台ゆえに平均坪単価（約295万円）が高いだけで、当物件の比較対象にはならないでしょう。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。
所在地：埼玉県さいたま市浦和区北浦和3-77-6（地番）
交通：北浦和駅徒歩4分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、57戸
2019年より分譲中のブリリア北浦和と同じ東口徒歩4分になる物件なのですが、ブリリアが浦高通り沿いだったのに対し梅林堂跡地であるこちらは旧中山道沿いのポジションになります。同じ旧中山道沿いで分譲された2015年のプラウド北浦和マークス（駅徒歩3分。旧中山道の東側）よりは駅距離が少しあるのですが、こちらは旧中山道を越える必要のない徒歩4分なので実質的にはこちらの方が"早い"時もあるでしょうね。
ドミノリスクは切っても切れないエリアになりますので、安心まではできないものの、南東角地ということで通常よりも前建リスクは小さいですし、無理なく全戸南向きと出来た敷地形状も魅力的です。
駅近なので買物関係はむろん良好、また、通学区の北浦和小学校が徒歩5分、北浦和図書館が目の前徒歩1分となるなど子育て世代にとっても住みやすいポジションになりますね。
公式ホームページ
お部屋は74㎡の3LDK、南西角住戸です。建物は将来的な南面リスク（ドミノリスク）を抑えるべく敷地北寄りに配棟しているため、この南西角住戸の南西側には隣接地の4階建マンションがあります。ただ、この上層階住戸ならばいずれの方角の前建も軽く越える高さにありますし、仮にドミノ状態になっても日照まで遮られることはないであろう安心感がありますね。
間取りは1戸（1階）だけある79㎡を除くと物件内で最も大きなタイプ（当タイプは2～15階）で、そのような日照良好な角住戸なりにそこそこの大きさにはなっています。
角住戸ながら玄関廊下を一直線とすることで効率性を重視している様子が窺えますし、柱が完全にアウトフレーム化されたプランなので少なくとも一般的な75㎡超ほどの使い勝手は期待出来るでしょう。
また、共用廊下側の柱がアウトフレームされていることで玄関前に窪みが出来ており、アルコーブスペースにゆとりを感じることが出来るあたりも評価出来る点ですね。
なお、当物件全体の特長として挙げられているものの1つに”家事動線の工夫”があり、キッチンと洗面室がつながった有用な家事動線、さらに、住戸全体に回遊動線が生まれることによる空間的な広がりなども大きな魅力になるでしょう。
南東角住戸において、LDと洗面所どちらからも入れる位置に洗濯機置場を独立させた"ランドリースペース"という空間が設けられているのも面白い取り組みの1つですね。
坪単価は292万円。ブリリアは上層階でも同じ14階建の藤和シティホームズ北浦和の影響を受けるポジションにあり、上層階でも270万円台（上下の単価差が小さめ）でした。
それに対し、こちらは南面良好で、少なくとも現状は視界抜けが得られるポジションになりますのでブリリアとの比較で言えば違和感はないでしょう。
ただ、西口常盤小学区の駅前物件、パークホームズ浦和常盤ステーションプレミアやパークホームズ浦和常盤コンフォートプレミアの上層階とほぼ同じ水準と考えると若干強めの印象にはなるでしょうか。
こちらの学区である北浦和小学校も良い学校なのは間違いありませんが、知名度等では圧倒的に常盤小学校が上回っているわけで、実際、学区が理由で購入に至る方もいらっしゃるわけですからね。
まぁ、この最上階住戸は駐車場の優先権があるのでそういった面も考慮されてのものだとは思いますが…。
ちなみに、近隣駅徒歩3分では昨年よりプレシス北浦和ディアラも分譲されていますが、全戸30㎡台ゆえに平均坪単価（約295万円）が高いだけで、当物件の比較対象にはならないでしょう。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。
