オープンレジデンシア大崎【起伏は強いが山手線徒歩10分の良好な住宅街】54㎡7,350万円（坪単価446万円）

オープンレジデンシア大崎。

所在地：東京都品川区大崎4-202-2（地番）
交通：大崎広小路駅徒歩5分、五反田駅徒歩9分（東急線。JR線は徒歩10分）、大崎駅徒歩10分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、52戸

敷地面積は約1,250㎡と大き目で、小ぶりな物件がほとんどとなるオープンレジデンシアシリーズの中ではスケール感のあるものになります。

最寄駅は地味目の大崎広小路駅ではあるものの、五反田駅及び大崎駅が共に徒歩10分圏内となる上々の利便性がありながら近隣が非常に落ち着きある住居系エリアになっているあたりも大きなポイントの1つになるでしょう。

標高約21mの高台ポジションですので、低地にある3駅との標高差は15m前後あり徒歩分数表記以上の労力は伴いますが、TOCビルが徒歩5分、ライフが徒歩6分など住居系地域であることを考えれば買物便も悪くありません。
また、少なめながらもファミリータイプが存在しているので一応書いておくと、通学区は芳水小学校で徒歩6分の距離感になります。

設計はカイ設計、施工はナカノフドー建設です。

外観に関してはオプレジにありがちなバルコニーによる凹凸が目立つデザインで、それなりの高価格帯物件ということを考えるととりわけ目立つものとは言えないでしょう。

ただ、西側に凸となった敷地形状が考慮され、西側道路に向かって設けられた奥行あるエントランスアプローチは石材と植栽により見映えする空間になっていますし、内廊下設計が採用されているあたりも評価出来る点になるでしょう。

奥行あるアプローチは、敷地面積1,250㎡あっても駐車場が1台しかないことによる恩恵（？）と言えなくもないわけで、逆に言えば60㎡台の3LDKなども用意された物件であることを考えれば駐車場はもう少しあった方が良かったでしょうね。常々言及しているようにこれが"オプレジスタイル"なので驚きは微塵もありませんが…。

公式ホームページ

お部屋は55㎡の2LDK、南向き中住戸です。南方向は接道こそしてはいないものの、2～3階建の低層住宅街が広がっているので上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けを得ることが出来る好ポジションです。

間取りは50㎡台中盤の平均的な大きさの2LDKです。

共用廊下側に開口部が確保出来ておらず洋室1室が行灯部屋にはなっているのは内廊下物件としてはごくごく一般的なケースになるのですが、居室配置は少々珍しいですね。

こういった行灯部屋は建築基準法上の居室要件（採光の基準）を満たすためにリビングインにするのが普通で、当プランもやはりリビングインにはしているのですが、かなり奥まった北側にあり採光はかなり悪そうです。

こういった行灯部屋は扉を閉めることで日中でも真っ暗に出来るので遅くまで寝ていたい時などには重宝するといったメリットもあります。しかしながら、LDと一体利用できる形の方がより柔軟な使い方が出来たでしょうし、少々クセのある設計ですね。

こういった専有部形状の内廊下物件だとベッドルーム2の北側にリビングインの行灯部屋を並べるのが一般的でしょう（玄関位置は西側にずらして、廊下の両サイドに洗面浴室やトイレを配置）。

なお、低層建ゆえに壁式構造が採用されており、外周部だけでなくベッドルーム2と洗面浴室の間に耐力壁を入れているだけあって南面開口部をしっかりと確保出来ているのは魅力的な点になります。

坪単価は446万円。平均坪単価で約435万円ほどの物件の中でやや高めの水準にはなりますが、南面良好なお部屋（当物件は主に南向きと北向きで構成されている）ですし50㎡台半ばなりにグロス価格も嵩んでいるためか単価はそこまで伸びている印象はありません。

こういった南面良好な地であれば3LDKファミリータイプ中心であってもおかしくなかったわけで、やはり3LDKよりは高めの単価設定ではありますけれどもね。建築基準法上の地階になる3LDKだと400万円未満のお部屋もあります。

なお、近年分譲されたものの中で類似点のある物件を挙げるとするならばアージョ大崎（平均坪単価約445万円）でしょうか。西品川3丁目なのであまり近くはないのですが丘上の大崎駅徒歩6分、かつ、コンパクトプラン中心の物件で共通点は少なくありません。
大崎駅（山手線）からの距離感からすればこちらの方が若干高めの印象ではありますが、違和感のあるレベルではないでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器、フィオレストーンの水回り天板、廊下・トイレ・洗面室床の石調タイル貼など、近年のオプレジで定番のものになります。

管理費は279円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですので300円/㎡未満ならば御の字でしょう。なお、管理は「通勤」ではなく「巡回」ですのでそのあたりでコストダウンしているところはあるでしょうね。

駐車場は上述のように1台のみになります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。