パレステージ江北Ⅲ東館【西館に続く109戸】2階33㎡2,380万円(坪単価241万円)

パレステージ江北Ⅲ東館。

所在地: 東京都足立区西新井本町4-29-11
交通:江北駅徒歩8分、高野駅徒歩12分、大師前駅徒歩13分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:9階建、109戸

立地条件等に関しては先行するパレステージ江北Ⅲ西館の記事をご覧いただければ十分かと思うので割愛させていただき、ここでは主に当物件の肝となるランドプラン等についてコメントしていきたいと思います。

当物件(東館)の敷地は私道にしか接道しておらず、駅方向からのアクセスは西館のエントランス前を通ってのものになります。西館は総戸数31戸というこちらよりも大分小規模ながら見映えする独立したエントランス棟が設けられていたのに対し、こちらにはそこまで特徴的な共用部分がないのは残念なのですが、ボーダータイル敷のエントランス周りの空間からはスケールなりのゆとりを感じることが出来ます。

エントランスホール内部はごくごく一般的なスケールで総戸数109戸という数字なりのインパクトはありません。しかしながら、30㎡台も少なくない物件にはなりますし、屋上に足立の花火などが望めるスカイテラスが設けられているあたりは共用面でのポイントにはなるでしょうね。

なお、設計は新和設計、施工は多田建設でやはり西館と同じ組み合わせになります。

デザインも西館と共通するものになるのですが、西向きだった西館に対しこちらは南・東・西の3棟構成なりの存在感があるのはもちろんのこと、バルコニー手摺に複数パターン、場所によりガラス手摺の色味も変えるなどの工夫もあるのでエリア内ではわりと目立つものになるのでしょうね。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2021-1-18_15-25-41_No-00.png
お部屋は33㎡の1DK、西向き中住戸です。エントランス上部に位置した西棟寄りのポジションで、西側正面方向は6階建の西棟があります。
ただ、その手前に西棟の独立したエントランス棟があり西棟まではそこそこの離隔が図れているので圧迫感まではないでしょう。また、両敷地の間にある”例の鉄塔”は南西方向になるので、それほど気にはならないはずです。

間取りは1Kに毛が生えた程度の小ぶりな1DKタイプになります。引き戸がわりときれいに開け放てるようになっているので大き目の1K的にも使えるのは良い材料ですが、逆に言えばダイニングは行灯部屋ですし実質的には1DKよりも1Kと言った方が正しいのかもしれませんね。

バルコニー側の柱がアウトフレーム化されているのはこういったコンパクトプランとしては評価出来る点ですし、キッチンが動線上(廊下)にあるので、全体としてかなり効率的なプランになってるのは悪くないでしょう。

こういったコンパクトプランながらトイレ手洗い器が付いていたり、浴室が1216ではなく1317になっている点なども良い材料になります。

坪単価は241万円。当物件は総戸数109戸というスケールがあるだけあってこういったコンパクトから80㎡台までプランバリエーションが比較的豊富なわけですが、グロスが嵩んでくる60㎡台以上のファミリータイプは200万円未満が大半で、ファミリータイプ同士で比べると西館(ファミリータイプがほとんどでコンパクトタイプはなかった)よりも幾らか控えめになるようですね。

しかしながら、その一方で東館のみにしかないこういったコンパクトプランはやはりファミリータイプよりもかなり単価が高めの設定になっています。
コンパクトにしては単価はそこまでではないものの、投資ニーズが旺盛なエリアではないですし今一つターゲットが見えにくいところはありますかね。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんし、価格帯的に水回りの天然石天板仕様もありません。
ただ、食洗機(60㎡以上)に加えトイレ手洗い器が付いているのは良いですね。西館にはトイレ手洗い器はありませんでした。

管理費は147円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下な上、総戸数100戸超のスケールメリットがあるためかリーズナブルな水準です。
以下のように駐車場が維持費のかからない平置に出来ていることも功を奏しているでしょうか。

駐車場は身障者用を含む全12台でいずれも平置になります。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

1 Comments

-  

管理人のみ閲覧できます

このコメントは管理人のみ閲覧できます

2021/01/21 (Thu) 14:42 | REPLY |   


Post a comment