エクセレントシティ原木中山Ⅱザ・プレイス【クセのあるポジション×ワイドスパン設計】2階69㎡3,798万円（坪単価183万円）

エクセレントシティ原木中山Ⅱザ・プレイス（東西線駅近プロジェクト）。

所在地：千葉県船橋市本中山6-4-1他（地番）
交通：原木中山駅徒歩5分、下総中山駅徒歩16分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：6階建、29戸

“東西線駅近プロジェクト”と名付けられているわりに駅徒歩5分はインパクトが薄く、かつ、北側が京葉道路、南側隣接地に4階建のマンションが屏風のように佇むという少々クセのあるポジションに誕生する物件です。

ただ、確かに原木中山駅は駅徒歩5分圏内の分譲マンションが少ないですし（エクセレントシティ原木中山（Ⅰ）の他2～3件。そもそも分譲マンション自体が少ない駅とも言えますが…）、原木中山駅からならば都内から乗るのに比べればまだ東西線のストレスが小さく済むでしょうから（いずれ混雑しますけど…）、このエリアに地縁のある方だけでなく東西線沿線で交通利便重視でお探しの方にとっては検討しやすいところがあるのでしょうね。

栄えているとはお世辞にも言えない原木中山駅ということも影響してか、スーパーはヤマイチとワイズマートが共に徒歩6分ということでさして近くはなく、さらに通学区の小栗原小学校も徒歩12分とわりと距離があります。
そういった点も考慮されたのか30～50㎡台が少なからず設けられたエリア内では珍しいケース（※）で、そのあたりも1つの特徴になるでしょうね。
※前建は4階建ということでその影響を受ける4階までが30～50㎡台中心

設計・施工はむろん新日本建設です。

小規模物件ですのでデザイン的にとりわけ目立つところはないのですが、大庇のあるエントランスアプローチの空間設計は悪くないでしょう。

設計面で言うと東西に長い敷地形状を活かした無理のない全戸南向きで、特にファミリータイプで構成された5～6階は各プランがワイドスパンに出来ていて魅力的ですね。

公式ホームページ

お部屋は69㎡の2LDK+S、南東角住戸です。南側はその4階建のマンションにより冬場の日照への影響があります。東側は戸建ですが2階では視界が妨げられますし、物件内では良いポジションとは言い難いでしょう。
ただ、北側の京葉道路は防音壁により思いのほか影響が小さく済みますし、「抜け」が得られない2階ならば東方向の東西線の高架の影響もあまり気にはならなそうです。
当物件はそういった周辺環境を考慮し二重サッシが採用されていますし、少なくとも窓を閉めている限りは問題ないでしょう。

間取りは70㎡には満たないながらも物件内で最も大きなもので、ワイドスパンとなった特色を感じるものですね。

LDの開口部は2つに分かれてこそいるものの、かなりしっかりとしたもので幅・奥行あるバルコニーと相まって開放感の高い空間を実現してくれることでしょう。
そのように二重サッシになっていることで、一般的なペアガラスなどと比べ室内とバルコニー間の一体感が薄れてしまうのが残念な点です。ただ、上層階ならば前建を越え視界抜けも出てきますし、気持ちの良い南面設計であることは確かでしょう。

洋室2の引き戸を開くとさらに広がりのある空間になりますし、ワイドスパン（奥行（玄関からバルコニーまでの距離）が短い）であることで廊下が短く、効率性が高いという点も魅力の1つになるでしょうね。

この廊下の長さで洋室2室と洗面所がノンリビングインに出来ているのはワイドスパンだからこそです。

坪単価は183万円。ファミリータイプ中心の先行物件サンクレイドル原木中山（駅徒歩7分）は平均坪単価約200万円という水準で、上層階でも220万円ほどとなる当物件のファミリータイプはこのご時世なりに現実的な方だと思います。
上層階は”抜けと騒音がトレードオフ”という側面もあるのでしょうが、「ワイドスパン×南面良好」は少なからず付加価値になりますしね。

なお、30～50㎡台は低層階から200万円を超えており物件全体の平均坪単価としては230万円ほどになりますが、コンパクトの単価が高めに出るのはよくあることですし、プランごとに見れば違和感はありません。

2015年に分譲されたエクセレントシティのⅠはファミリータイプ中心で平均坪単価約190万円だったので流石に値上がりを感じますが、原木中山の駅力なども影響してかそこからの上昇率は小さいと感じます。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターがそろっており単価帯からすれば上々のものと言えます。

管理費は302円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下での水準ですのでスケールメリットの得られない小規模物件ゆえの明確なデメリットになってくるでしょう。ファミリータイプともなると月々の負担額はかなり大きなものになります。

駐車場は全15台で内訳は平置2台、機械式13台です。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。