ヴェレーナ江ノ島【ちょっと内側ながら眺望良好】11階81㎡8,900万円(坪単価364万円)

ヴェレーナ江ノ島。

所在地:神奈川県藤沢市片瀬4-2688-2他(地番)
交通:江ノ島駅徒歩4分、湘南江の島駅徒歩4分、片瀬江ノ島駅徒歩8分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:11階建、29戸

同時期に分譲中のヴェレーナ鶴見同様に事業主がオッジ、売主がヴェレーナの大和地所レジデンスになる物件で、大和地所レジデンスは途中から加わった形になるので企画コンセプトはオッジが行っています。
※オッジはクオスのビッグヴァンの役員だった方が立ち上げた会社でビッグヴァンとの関係が深いです。

ヴェレーナ鶴見は現在建設中の"青田売り"であったのに対しこちらは昨秋完成済の"完成売り"ですので(販売間近のタイミングで大和地所レジデンスが加わった)、設計・デザイン面はもちろんのこと専有部に至るまでよりオッジ色が強いように感じますね。

立地は町田街道沿いで、隣接してこそいませんが南西方向ほど近いところを境川が流れるポジションになります。

ザ・パークハウス江ノ島レジデンスなど134号沿いのオーシャンフロント物件のような派手な立地ではありませんが、当物件から見て南西方向(境川と海との間)は高さ制限の厳しいエリア(134号沿いは商業地域でも5階建程度、また、多くは第一種低層住居専用地域になっている)で、11階建となった当物件の上層階住戸からはオーシャンビュー的な魅力も高い好ポジションになりますね。

ここからだと片瀬江ノ島駅は近いとは言えませんし、片瀬江ノ島駅に加えより江の島や海に近い片瀬海岸1丁目には当物件と同じかそれ以上の高さの物件(近年だとヴェレーナ湘南江ノ島グレーシア湘南江ノ島がある)があります。ただ、あちらは10階建以上の建物が少なくないエリアなので近隣建物の影響を受けるケースが少なくないので、"ちょっと引いたこのポジション"ならではの良さもあるでしょうね。

なお、通学区は片瀬小学校で徒歩11分とそこそこ距離があります。また、私立だと湘南白百合学園が徒歩6分のところにありますね。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡超の3LDK、南西角住戸です。南方向には少し先に14階建の湘南タワーズがあるものの、高さのある建物は近隣ではそれぐらいで、そのように広域に渡り海方向の視界が抜けてくるポジションになります。

最上階なのでそのようにオーシャンビューも望めますし、海に向かってカーブする境川の水景も魅力に感じることが出来るポジションでしょう。西方向も抜けているので富士山も望めます。

間取りはお隣の南東角と共に最上階にのみ設けられた80㎡超の優雅なプランで(通常階は1フロア3戸ですが、最上階は1フロア2戸)、豊かなバルコニー周りの設計は”大和地所レジデンスらしさ”すら感じるものです。
※当物件は上述のようにオッジによる企画、かつ、完成売りなので大和地所はそういった面には携わっていない

ルーフバルコニーはウッドデッキ敷、かつ、屋上緑化が施されているので見た目的にも心地よいもの、また、全体的に豊かな開口部、そして、南面の柱のアウトフレームなども非常に素晴らしいものと言えます。

西側にもしっかりとしたバルコニーがありますし、キッチンにも窓を施すなどこのポジションの魅力を最大限活かした設計はとても好感の持てるものですね。

一方で残念に感じるのは動線面でしょうか。洋室2室がリビングインなのはまだしも洗面所がリビングインというのはこの面積帯の角住戸として疑問に感じる点です。
洋室3の東側も共用廊下になっていることから玄関位置はここがマストではないので、もう少しやりようがあったように思うんですよね…。
玄関がかなり広々としたものに出来ているのは評価出来る点ではあるのですが…。

坪単価は364万円。上述のように条件的に近いのは2013年のグレーシア湘南江ノ島(平均坪単価約230万円)や2016年のヴェレーナ湘南江ノ島(平均坪単価約250万円)なのですが、分譲時期的にあまり参考にならないですね。

ヴェレーナ湘南江ノ島のオーシャンビューの上層階は300万円を超えていたと記憶しており、さらに相場が高騰した今時期の特殊住戸(ルーバル付)であれば違和感まではありませんが、交通便は高いとは言えないポジションですし、何を求めるかによって大きく評価の分かれる物件でしょうね。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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