ヴェレーナ江ノ島【小規模ながら豊かなランドプラン】5階67㎡4,788万円（坪単価237万円）

続けて、ヴェレーナ江ノ島。

設計はスタイレックス、施工は日成工事です。
日成工事はやはり事業主がオッジ（ビッグヴァンと関係の深い会社で、日成工事はビッグヴァンのクオスでの施工実績が多い）のヴェレーナ鶴見と同じですし、スタイレックスもクオスでの実績が多いですね。

なお、ここは"完成売り"で大和地所レジデンスが関わったタイミングが遅いので当然のことながらユーロデザインは採用されていません。
ユーロデザインではないのはヴェレーナ鶴見も同じなのですが、あちらはホームページにも「デザイン」のページがあり、デザイン面での見所も豊富に感じた物件であったのに対し、こちらはデザインのページすらなく大和地所レジデンス的にはアピール材料と感じていないようです。
確かにホワイトを基調とし、基壇部を除けば吹き付けが主体となったデザインは淡泊っちゃ淡泊で、もうひと頑張り欲しかった印象になるかもしれませんね。

しかし、その一方で、中庭に向かった豊かなガラス面が施されたエントランスホールはセンスの良さが窺える空間で、デザインコード的に自社のコンセプトからは外れるのかもしれませんが、小規模物件なりに良い出来だと思いますね。

敷地面積は1,000㎡に満たないながらも空地率約72％と非常に高い水準を実現出来た物件で、そのようにエントランスに面した部分に中庭空間、そして、平置7台を含め駐車場を15台分確保することが出来たランドプランのゆとりも長所の1つになるでしょう。サーフボード置場も備わった物件です。

前回のヴェレーナ江ノ島。

公式ホームページ

お部屋は67㎡の3LDK、南東角住戸です。南方向には14階建の湘南タワーズがありますが、数十メートル先になるので圧迫感は大きくなく、それ以外は4階建以内の建物がほとんどになるのでこの階でも南東・南西方向への視界抜けが得られますね。
東側は町田街道になるので静かな環境とは言えませんが、日照も良好です。

間取りは先ほどの最上階特殊プランとは異なりトレンド通りの小ぶりな3LDKになります。

このご時世中小デベロッパー（当物件は当初オッジが分譲を予定していたもの）が分譲するとなるとグロスの嵩みを抑えるのはマストであり、このような面積帯になるのは当然のことでしょう。
ただ、その一方でこのような面積帯にするのであればもう少し効率性に配慮して欲しかったという思いはありますね。

角住戸なのである程度廊下が長くなるのは仕方のないことですが（一見廊下は短いがLDの入口付近に事実上の廊下部分が大きく混入している）、南側の柱ですらアウトフレーム化されていないのは残念で、そういった柱の食い込みや実質的な廊下部分を含んでのLD11.2畳は少々手狭に感じます。

浴室に窓があるのは良い点です。しかしながら、換気などで有用とは言え町田街道沿いのポジションであることを考えればわざわざ設けるほどではなかったような気もしますし、洗面所が目立つ位置からのリビングインなのも気になる点の1つですね。

洋室3の引き戸の方立ては大きく引き戸がきれいに開け放てるようになっていないですし（柱が食い込んでいることで梁も窓際に食い込んでいる）、この感じならば洋室2と洗面浴室の位置を反対にして、洋室2をウォールドア設計（リビングと一体利用しやすい形）にした方が良かったかもしれませんね。

坪単価は237万円。同じ中層階でも70㎡の南西角は坪単価300万円超、54㎡の2LDK中住戸でも200万円台後半の設定（というか54㎡とグロスがほぼ同じってどういうこと…）になっており、このプランだけが極端に安くなっています。1フロア1戸だけの町田街道沿いのポジションになるとは言え、通常はここまでの差は生じないでしょう。何か見落としているものがないか不安になるレベルです…。

先ほど取り上げた最上階特殊プランはさておき、南西角や中住戸の単価がやや強気な印象ではあるのでこちらがとりわけ安く感じることはありませんが、このご時世としては現実的な設定だと思います。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機に加え天然石のキッチン天板が備わっており悪くありません。80㎡超にはトイレ手洗いカウンターもありますね。

管理費は254円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので、小規模物件なりのやや高めの水準ですね。

駐車場は全15台で、うち身障者用を含む7台が平置、残りの8台が機械式になります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。