クリオ港北センター北【ここでの84㎡は驚いた】3階84㎡7,992万円(坪単価314万円)

クリオ港北センター北。

所在地:神奈川県横浜市都筑区中川中央1-3-2(地番)
交通:センター北駅徒歩2分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:地上10階地下1階建、24戸(他事務所2戸)

センター北駅では2004年のグランドメゾンセンター北以来約16年ぶりの駅徒歩2分圏内での供給になります。

駅前広場に面した駅徒歩1分のグランドメゾンセンター北と比べると流石に見劣りはしますが、当物件もパークホームズセンター北の並び、東側が駅前ロータリーに面したポジションということで、商業施設が集積するセンター北駅前の利便性を最大限に享受できるでしょう。

南側は接道しておらずほぼ同じ高さのマンションがあるので日照面は全くもって期待出来ませんし、西側は区役所通りということで駅前、かつ、大通り沿いゆえの賑やかなポジションでもあるので、どちらかと言うと単身~ディンクス向きの立地という印象にはなります。

しかしながら、そんな立地でもファミリータイプ中心(1フロア3戸中2戸が3LDK(2LDK+S含む))になっているあたりは、プラウド港北センター北グランドメゾンセンター北フロントの記事でも書いたように近年のセンター北駅界隈でのファミリータイプの供給が少ないことが影響しているものと思われます(もちろんセンター北自体がファミリーに人気のエリアというのもあります)。

利益最優先で考えるのであれば単価を幾らか高めに設定できる1~2LDK中心という短絡的な提案もあり得たはずですが、コンパクトだからといって坪単価330万円を楽々超える高単価が容易に実現出来るエリアではないですし、シンプルにニーズが旺盛なファミリータイプを中心としているあたりはむしろ好感の持てる点でしょう。

近年、明和地所は東京都心部に限らずコンパクトなクリオラベルヴィシリーズを積極的に供給しており強気な単価が目立っていましたからね…。

なお、通学区の中川小学校が徒歩17分とかなり距離感があるのはプラウドやグランドメゾン同様でファミリーにとってはネックの1つになります。

公式ホームページ
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お部屋は84㎡の2LDK+S、東・南・北の三方角住戸です。東のロータリー側を独占(フロア内ではこのプランだけ)するポジションで、北側も小さな青空駐車場の先がロータリーへのアプローチ(道路)ということで、その先のモザイクモールまでそれなりに離隔が図れています。

一方で、上述のように南側はほぼ同じ高さのマンションが至近距離にあり(エリアの高さ制限などの特徴についてはグランドメゾンセンター北フロントの記事をご参照いただくと良いと思います)、しっかりとした大きさのファミリータイプながら日照時間が短いのは残念な点になるでしょう。

間取りの84㎡という大きさにはシンプルに驚かされました。
上層階に1戸や2戸であれば何ら驚きはないのですが、3~10階(2階は事務所)まで8戸もあるわけで、価格はほぼほぼ8,000万円超ですのでこれは大分思い切った感がありますね。

そのように東側を独占したことで三方に開口部があるのは魅力ですし、スクエアに近い専有部形状と良好な玄関位置が生み出す効率的な動線にも好感の持てるプランです。

ただ、その一方でクリオシリーズにしては珍しく柱の食い込みが目立っているのは残念ですね。
こういった小規模物件でも柱に配慮出来るのがクリオシリーズとも言えるので余計に残念に感じたりもするのですが、ランドプランをご覧いただくとお分かりのようにこのエリアはやはりかなりキツキツな設計を強いられるのが常ですので、明和地所をもってしても厳しかったのかもしれません。

柱の食い込みはあれど洋室2の引き戸を開くことで22.8畳もの大きな空間になるあたりはやはり魅力的ですけれどもね。

坪単価は314万円。グランドメゾンセンター北フロントの低層階とほぼ同じ水準で、”駅徒歩2分ポジション”のプレミアムはほとんど感じられません。

80㎡超でグロスが嵩むがゆえに単価が抑えられているということもなく(同階の71㎡や54㎡よりも単価が低い)、グランドメゾンに比べると全体的に控えめな印象になるでしょうか。

流石にその前のプラウドよりは高額になっていますが、16年ぶりの駅徒歩2分を武器にもっと強めのお値段設定になるのではないかと思っていたのでちょっと意外でしたね。

それでもこういった80㎡台はやはりグロスが嵩みまくりで駅前の賑やかな立地との相性からしても若干のチグハグさを感じはするのですが…。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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