プレミスト月島【20～40㎡台のプレミスト】3階25㎡3,490万円（坪単価455万円）

続けて、プレミスト月島。

設計・施工は合田工務店、デザイン監修は南條設計室の野呂氏になります。
野呂氏はプレミスト三鷹やプレミスト山吹神楽坂にも携わっており、プレミストでの実績が増えてきていますね。

デザインコードは、基本的にプレミスト（大和ハウス）主導という感じで、”南條設計室ならでは""野呂氏ならでは”と感じる部分は見当たりません。プレミスト三鷹は大樹をモチーフとした曲面設計を採用するなどなかなかに特色ある物件でしたが、こちらは大分シンプルなものになります。

「綾」をモチーフにしているということで、バルコニー周りに施されたランダムな縦横のラインには繊細さがありますし、エントランスには特徴ある模様のムーンタイルを配したことでそれなりの存在感はあります。ただ、近隣は似た規模・階建の物件が立ち並んだエリアになりますし、分譲時期的に価格帯も最高水準になっていることを考えればさらなる何かがあって欲しかったという思いはありますね。

“全戸20～40㎡台（最高価格でも6,000万円ちょっと）ゆえにこのレベルで十分”という感覚があったのかもしれませんが、室内の設備面も最低限ですし、このパフォーマンス（共用部・専有部共に）でこの単価帯というのは少なからず違和感があります。

前回のプレミスト月島。

公式ホームページ

お部屋は25㎡のワンルーム、北西向き中住戸です。北西は清澄通りであり賑やかではありますが、向かいのリビオレゾン月島ステーションプレミアまではしっかりと離隔が図れているので"駅近ワンルーム"としては悪くないポジションです。

面積的には非常にオーソドックスな25㎡になるのですが、その中身はかなり珍しいものですね。

スパンのわりには開口部は小さめではあるものの、浴室に窓を設けることが出来ているのはプラスですし、”全体的に非常にきれいに収まっている”一言でいうとそんな印象のプランになります。

スパンが確保でき奥行（玄関からバルコニーまでの距離）が抑えられたことで廊下は短め、また、キッチンもいい感じの位置にはめ込めているのでワンルームながらキッチンが洋室側から見えにくい位置にあるのも非常に珍しい点ですし、L字カウンターが施されているのも気が利いていますよね。

玄関から廊下にかけて少しだけクランクさせたことでプライバシー面も良好ですし、25㎡のワンルームでここまで出来ているのは立派だと思います。柱も完全にアウトフレーム化された非常にきれいなプランですしね。

一方で、玄関前の共用廊下の幅がかなり狭くなっており、扉を開けると人の通行を思い切り邪魔してしまうレベルなのは気になる点ですけれども…。

坪単価は455万円。清澄通り沿いの低層階での水準ですのでそれなりの立派な水準です。ただ、25㎡のワンルームの単価ですので違和感はないでしょう。
25㎡だからこそ効率性がより重要にもなるわけでこのプランでのこの単価ならば仕方ないでしょうね。

いくらプランが良いとはいえ実需で25㎡を検討する方は少ないでしょうし、このような単価帯だと投資賃貸を想定した場合の利回りもイマイチなのは言うまでもありませんが…。

ちなみに、至近距離で視界が塞がれる南東向きの低層階にはワンルームでも坪単価400万円ほど（2,990万円）のお部屋もあり、いわゆる"パンダ"になっているみたいですね。

設備仕様面は、20～40㎡台のみの物件ですのでディスポーザーがないのは当然でしょう。ただ、トイレ手洗いカウンターどころか食洗機や床暖房すらもなく、浴室照明もダウンライトではなくブラケットタイプになるなどかなり貧弱なものです。

ワンルームならば分かりますが、前回の記事でも言及したようにそれなりのグロス価格にもなる40㎡台での同仕様はとても残念ですし、大いに違和感がありますね。

管理費は363円/㎡。ディスポーザーなしですが、内廊下設計なので分からんではないです。ただ、ファミリータイプ中心の物件に換算すると総戸数50戸程度のスケールにはなりますので、300円/㎡台前半ぐらいであってもおかしくなかった印象ではありますかね。

駐車場は身障者用を含む全7台です。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。