イニシア三鷹【地代あってのこの管理費は…】3階35㎡3,948万円（坪単価369万円）

続けて、イニシア三鷹。

設計は、施工は新三平建設で、竣工（1月）してまもない完成売りになります。

敷地面積約370㎡しかない小規模物件ではあるものの、そのランドプランとデザイン面での特徴は少なくありません。

最大のポイントと言えるのが敷地東側の禅林寺通り沿いに設けられた豊かなアプローチ空間でしょう。
その向かいのシェルゼとのお見合いの影響もあってか建物は道路からかなりしっかりとセットバックしたところに建てられており、そのエントランス前の空間にシンボルツリーやベンチを施すことで心地よいアプローチ空間が実現しています。

敷地の奥（西側）には坪庭もありますし、その坪庭を望むエントランスホールも30～50㎡台の総戸数26戸の物件としては広がりを感じるしっかりとした造りになっているあたりも好感が持てますね。

また、住戸プランは前回の記事でも述べたように共用廊下側の柱までもきれいにアウトフレーム化した好設計、また、外観デザインもバルコニー周りに多様な色や素材を用いた繊細なもので、小規模ながら共用面にかなり力を入れていると感じる物件になります。

前回のイニシア三鷹。

公式ホームページ

お部屋は35㎡の1LDK、東向き中住戸です。やはりシェルゼとのお見合いにはなりますが、そのように建物が禅林寺通りから相当程度セットバックされており、こういった低層階は眼下にシンボルツリーなどが望めるあたりも魅力の1つにはなるでしょうか。

間取りは30㎡台中盤の1LDKという点ではごくごく一般的なものなのですが、細長い専有部形状はやはり気になりますね。

接道しているのは東側（シェルゼ側）のみで、他方は隣地にそこそこの高さの建物がある全戸東向きという設計なので、各戸のスパンを確保するのが難しくなっています。

そんな中、LD側は開口部を目一杯に確保しており少なからず頑張りは窺えはするものの、この幅だとオープンキッチンにするのは困難だったようですし、少々無理している感が拭えないプランではあるでしょうね。

坪単価は369万円。中住戸ながら50㎡台よりもグロスの嵩まない30㎡台ということもあってか単価はさらに強めです。印象的には先ほどのお部屋同様で近年の所有権物件よりは流石に安くはあるものの、前建の影響が大きく日照がほぼ期待出来ないポジションであることなどを考えるともう少しインパクトが欲しかったところではあるでしょうね。

前回の記事でちらっと述べたようにマンション売却時には地主への譲渡承諾料（売買代金の3%）もかかってくるとのことで、こういったコンパクトタイプは将来的な住み替え（売却）を想定している方も多いはずで余計にデメリットと感じてしまいます。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはないですし、トイレ手洗いカウンターも50㎡台のみとなるなど単価帯のわりにシンプルなものになります。
30㎡台でも床暖房があるのは良い材料ですけどもね。

管理費は472円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、かなりの小規模物件であることが影響してかとても高いですね…。地代は前回の記事で書いたように高くはならないはずですが、管理費だけで500円/㎡近いランニングコストは厳しいものがありますね…。

なお、駐車場はありません。