オープンレジデンシア横浜台町【小規模ながら意外にも見どころアリ】47㎡5,280万円（坪単価372万円）

続けて、オープンレジデンシア横浜台町。

設計は長谷建築設計事務所、施工は風越建設です。

30～80㎡台とレンジこそ大きいものの総戸数33戸、敷地面積700㎡弱の小ぶりな物件です。近年のオプレジはデザイン面も大分考慮されている印象があるとはいえこの規模では通常ならばあまり期待の出来ないところでしょう。

しかしながら、当物件はエントランスを独立させた位置（住居部分と一体ではあるが、上階に住戸がないという意味）にあり、2層吹抜の高さのあるものにしているあたりはとても意外でいい意味で裏切られました。

敷地形状が功を奏してのものとは言え、エントランスアプローチもしっかりとした奥行のあるものに出来ていますし、天然石をふんだんに用いたエントランス周りの重厚な雰囲気もなかなかのものと感じます。

基壇部はバルコニー周りにも同天然石タイルが貼られていますし、上層部は上層部で趣のある飾り壁をバルコニー境に設けるなど、横浜エリアでは最高クラスの単価帯になることを意識したためかオプレジとしては随分と繊細な造りになっていると思いますね。

1台もないことが少なくないオプレジながら駐車場が9台（平置1台・機械式8台）もあり、よくあるオプレジとは良い意味で少々印象の異なる物件になるでしょう。

前回のオープンレジデンシア横浜台町。

公式ホームページ

お部屋は47㎡の2LDK、北西角住戸です。北側はその2層吹抜のエントランスの手前に屋外の非難階段があり、北側の沢渡公園のパークフロント感はありません。
しかしながら、西側は通り沿いなので2階でも通りの向かいまで視界抜けが出てきますし、横浜駅徒歩10分圏内の低層階としてはけして悪いポジションではないでしょうね。

間取りは40㎡台の2LDKですので小ぶりなものです。ただ、最近頻繁に申し上げている通りで昨年末に住宅ローン控除が緩和され登記面積で40㎡以上になったため今後はこういった40㎡台の2LDKがかなり増えてくることが予想されます。近年は40㎡そこそこの2LDKもあるぐらいですし、そういった点ではこのぐらいの大きさの2LDKは今後数年で非常に見慣れたものになるかもしれませんね。

一方、廊下の長さはやはり気になるところでしょう。
専有部の形状からしたら仕方がないとはいえこの面積でのこの廊下の長さはなかなか厳しいものがあります。

ベッドルーム1を建築基準法上の居室にするためにリビングインとする必要があったためかLDのドアは異常なまでに玄関寄りにあり（リビングインとすることでLDKと一体で採光基準を判定できる）、LDKの10.8畳表記と実態との乖離があまりにひどいことになっています。

シューズインクロークがある反面、衣装収納はかなり少ないですし、柱の食い込みなどを見ても専有面積を割り引いて考えるべきでしょうね。

坪単価は372万円。単価が高めの設定になりがちな狭小2LDKですし、この立地条件からすれば単価は気持ちこなれているぐらいの印象です。

しかしながら、有効面積で言えば一般的な43～44㎡程度のプランと同等と考えられるわけで43㎡台中盤と仮定した場合、単価は約400万円になってしまいますので、そう考えると印象はひっくり返りますよね…。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器、フィオレストーンの水回り天板などのオプレジ定番のもので単価帯的にも違和感はないでしょう。

管理費は222円/㎡。ディスポーザーはなくとも内廊下ですので小規模であることを考えればリーズナブルな水準と言えるでしょう。この水準だと内廊下にエアコンはないでしょうし（換気のための空調のみ）、管理形態も「巡回」になりますね。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。