サンウッド神楽坂【南傾斜最前席×JR飯田橋徒歩7分】3階66㎡10,950万円（坪単価550万円）

サンウッド神楽坂。

所在地：東京都新宿区筑土八幡町34-1他（地番）
交通：飯田橋駅徒歩5分（東京メトロ・都営線。JRは徒歩7分）、牛込神楽坂駅徒歩5分、神楽坂駅徒歩6分
用途地域：第二種住居地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、31戸（地権者住戸3戸含む）

大久保通りから御殿坂を上った丘上に誕生する物件で、JRを含む3駅が徒歩5～7分で利用できるというかなり貴重なポジションですね。

南西方向には消防署もありますし、”抜け”がある分とりわけ落ち着きを感じるような立地ではありませんが、通りから1本入った住居系地域の南傾斜地が貴重なのは言うまでもなく、小規模ながらも「丘上最前席×JR飯田橋駅徒歩7分」というのは結構なインパクトがあると思います。

この物件に近い南東傾斜地で先行して分譲中の神楽坂ザ・レジデンスのポジションもなかなかでしたが、こちらの方がさらに丘上感が際立っていますし、飯田橋駅への近さも大きなポイントになると思いますね。

なお、通学校は津久戸小学校で徒歩4分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は66㎡の3LDK、南東角住戸です。南～南東の隣接地は2フロア分ぐらい低くなっており、かつ、南方向は高い建物がないので、この中層階住戸からでも大久保通りの向かいまでの視界抜けが得られるという開放感の高いポジションですね。

間取りは60㎡台中盤の小ぶりな3LDKで、この視界的にも優れた南東角であればもう少し大きなものでも良かったような印象がありますが、時勢を考えれば仕方のないところでしょうか（今のタカラレーベン傘下のサンウッドは数年前までの森ビルグループだった時のサンウッドとは毛色が異なります）。

ただ、LDKの入口付近の実質的な廊下部分が目立つのは残念で、その部分を含めてもLDKで13.8畳しかないのは大いに気になる点でしょうね。

リビングインの洋室2室はいずれも引き戸の開きが扉1枚分しかないものになっており、気軽に広々とした空間を実現することが出来ないあたりも残念に思います。

このような視界面で優れたポジションながらLDの開口部はやや地味ですし、南面の柱の食い込みなどからも少なからず”勿体ない”という思いにかられるプランではありますね。

坪単価は550万円。低地側のブランズ神楽坂はもちろんのこと、神楽坂ザ・レジデンスの上層階よりも高い設定で、やはり貴重な丘上最前席の南東角ポジションが考慮された水準になります。

シンプルに立地やポジションだけで言えばこれでもややこなれているぐらいの印象にはなるものの、上述のようにやや地味なプラン面が影響し伸び悩んだ感じでしょうか。

共用・デザイン面にも工夫が見られる物件ですが（次記事で言及）、小規模なのでそういった面での付加価値も考慮しづらいですからね。