ザ・パークハビオ新御徒町【賃貸らしくない外観とエントランスホール】11階53㎡266,000円(坪賃料16,551円)

ザ・パークハビオ新御徒町。【賃貸版】になります。

所在地:東京都台東区小島2-35-2(地番)
交通:新御徒町駅徒歩2分、仲御徒町駅徒歩8分、上野御徒町駅徒歩8分、稲荷町駅徒歩8分、御徒町駅徒歩10分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:13階建、93戸
築年:2020年

20㎡台が大半でワンルームマンション条例に従い40~50㎡台が一定数設けられたありがちなケースです。
ただ、それでも総戸数93戸は大きいですし、立地だけでなくデザイン面での見所もあるマンションになりますね。

立地は新御徒町駅の駅前であると同時に山手線(御徒町駅)も徒歩10分圏内になるポジションで、かなりバランスが良いですね。もちろんこのあたりのマンションの多くは交通便での魅力が高いのですが、中でもこのバランスは上位に入ると思います。

清洲橋通り沿いで南面条件も良いとは言えないのでコンパクト向きではあるものの、近隣で分譲中のシティハウス御徒町クレヴィア上野御徒町などのようにディンクスをメインターゲットとした分譲マンション(ザ・パークハウス)になっていてもおかしくはなかったはずです。

昨年はコロナ禍で分譲マンションの供給戸数が過去最低水準になりましたが、それ以前から"数年前ならば分譲になっていたであろう物件が賃貸として世に出てくるケース"が増えており(分譲予定だったものが一棟売りされ賃貸になるケース含む)、デベロッパーが上手いこと”需給のバランス”を図っている様子が窺えますね。

設計は陣設計、施工は名工建設です。
「ザ・パークハビオ」は泣く子も黙る三菱地所レジデンスの物件とは言え、やはり分譲の「ザ・パークハウス」とは大分グレード感で劣りますし、ここは普通に25㎡の1Kが中心なので「ザ・パークハウス」予定だったものが賃貸に~ということもありません(「ザ・パークワンズ」構想だったものが賃貸に~ということであればあり得なくはないのですが…)。

しかしながら、外観やエントランスはかなり凝ったデザインになっており、もしかしてこの物件分譲予定だった?とすら思ってしまったぐらい特色のあるものです。

基壇部、中低層部、上層部とで異なる設え、また、南面にマリオンを施した外観は繊細で存在感があります。また、エントランスホールも側壁・天井部等に工夫ある非常にデザイン性の高い空間でここ最近のザ・パークハビオのイメージがいい意味で裏切られましたね。

最近で言うとクレヴィア小杉御殿町で見事なデザインセンスを発揮するなど分譲マンションでの実績が豊富な陣設計が携わったことがこのようなデザインとなった最大の理由だと思いますが、採算面などを加味したデベロッパーの意向あってのものであることは言うまでもなく、コスト圧縮がマストとも言える近年の賃貸マンションとしては珍しいケースと言えるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は53㎡の2LDK、南西角住戸です。西側は清洲橋通りですが、向かいには同じような高さの建物がありますし、南方向も清洲橋通り沿いになるのでやはり少し先に同程度の高さの建物があります。
ただ、この上層階住戸ならば日照は得られますし、利便性抜群のポジションを考えれば悪くはないでしょう。

間取りは53㎡超の2LDKなので従来(昨年末の税制改正以前)の住宅ローン控除の適用範囲内(登記面積で50㎡超)かもしれません。
ただ、賃貸になっている以上は関係のない話ですし、南面の柱の食い込み具合からしても分譲を視野に入れていたような類の物件ではないのでしょう。

間取りはそのように四角の柱の食い込みが目立つもので居室形状に難がありますが、収納もまずまず充実していますしオーソドックスな2LDKという感じですね。

西面(妻面)の開口部が比較的しっかりとしているのが評価出来る一方で、南側の開口部はスパンのわりに今一つです。

坪賃料は16,551円。25㎡の1Kタイプの上層階でも17,000円台といったところでグロスの嵩みがあまり考慮されている印象にはありません。

多少の立地の差はあれど現在分譲中のシティハウスやクレヴィアの50㎡台は坪単価400万円ほどですので、表面利回りでは約5%と近年にしては高い水準になります。そういった点ではもう少しリーズナブルな賃料設定でもおかしくないという見方が出来るかもしれませんね。

設備仕様面は、いわゆる賃貸仕様で食洗機、床暖房、水回りの天然石天板仕様などはなく、そういった点でももう少し賃料が抑えられていると良かったのではないでしょうか。
なお、40㎡以上にはトイレ手洗い器が付いています。

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