ザ・パークハウス駒沢レジデンス【公園環境が魅力の駅徒歩7分】4階78㎡10,758万円（坪単価456万円）

ザ・パークハウス駒沢レジデンス。

所在地：東京都世田谷区駒沢3-42-3（地番）
交通：桜新町駅徒歩7分
用途地域：第一種中高層住居専用地域、近隣商業地域
階建・総戸数：5階建、69戸

西側道路の向かいが新町3丁目になる駒沢3丁目の西端に誕生する物件で、物件名はアドレスの駒沢が使われていますが、最寄駅は桜新町になります。

駅前の通りを東に向かい東電のビルを過ぎてすぐのところを左に入ったポジションで、駅に近いとまでは言えないものの、駅からのアプローチは桜並木沿いをほぼ一直線という形なので買物利便は良好、かつ、桜の季節は楽しみも増えるでしょうね。

駅とは反対方向になりますが、駒沢緑泉公園、駒沢はらっぱプレーパークが共に徒歩5分、さらに駒沢オリンピック公園が徒歩10分になるポジションで、利便性と環境面の両立という点での魅力もあります。

桜新町駅の東側のエリアは、第一種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域の占める割合が多いためか分譲マンションはかなり限られており（高さ制限が厳しくスケールを出しにくいのでデベロッパーにとって”マンション用地”としてあまり魅力的ではない）、さらに、ここは三菱地所のブランド物件でもあるのでこちら側のエリアに魅力を感じる方にとっては検討しやすい物件になるのでしょうね。

なお、通学区の深沢小学校は徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は78㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地南東の凸になった部分の中でも南東コーナー付近に位置した角住戸で、南・東共に2階建の低層建物になるので、この階だと日照だけでなく視界抜けも出てきます。南東方向には5階建のマンションがあるのでパノラマビューとはいきませんが、低層エリアの一画に位置し高さを出せていない物件ということを考えれば恵まれたポジションと言っていいように思います。

間取りは、そのような良好なポジションなりに最上階と1階に1戸づつ設けられた90㎡台の特殊プランを除き物件内で最も大きなものになります。

居室配置自体は田の字ベースではあるものの、角住戸なりの部分が見受けられるのは悪くないでしょう。

玄関が凸の設計になっているため廊下は一直線でも短くはありません。ただ、このぐらいならば許容範囲内だと思いますし、クランクインアプローチとなった窓付の玄関、また、扉付のポーチが設けられているあたりも魅力の1つにはなるでしょう。

一方で、少々疑問に感じるのはリビングインの洗面浴室と東面（妻面）の開口部の貧弱さですかね。

開口部に関しては、東側にある2階建の戸建が将来的にもう少し高さのある建物になる可能性もないとは言えませんが（第二種高度地区であり、敷地がまとまり南北の奥行が出せないとこの物件のような高さは不可能）、少なくとも現状は良好ですのでもうちょっとしっかりとした開口部であっても良かったのかなと。まぁ、この位置だと隣地境界との距離が近く防火上の制限がかかってくることから網入りガラスなどが必要になってしまうのだとは思いますが…。

連窓サッシとウォールドアが採用されているので洋室3と一体利用することでの開放感は良好ですし、LD側だけでもサッシ2枚半分の開口部を確保しているあたりからは努力の跡が窺えますが、物件内でも良好な角位置、かつ、億超えの価格帯からすると若干地味な印象にはなってしまいますね。

坪単価は456万円。こちらがファミリータイプ中心であるのに対し駅徒歩1分のブランズ桜新町（平均坪単価約475万円）には40㎡台などのコンパクトプランが少なくないという違いがあります。

すなわち、ブランズは視界の芳しくない低層階にコンパクトを多く設け、視界面のわりに単価を伸ばせているという事情があり（エリア・立地等にもよるがグロスが嵩まないコンパクトタイプは一般的に単価を伸ばしやすい）、ファミリータイプ同士を比べた場合、当物件との単価差は思っていたよりも小さい印象を受けますね。

2019年末より駒沢2丁目（駒沢大学駅徒歩8分）で分譲されたパークホームズ駒沢二丁目の平均坪単価は約415万円という水準に過ぎませんでしたし、最寄駅は違えど若干強めの印象にはなってしまうと思います。

上述のようにこちら側は供給の多いエリアではなく、緑泉公園に加えオリンピック公園もほど近いといった公園環境を考えればこういった水準でもニーズはけして少なくないのだとは思いますけど…。