クレヴィア渋谷富ヶ谷【小規模ながらもパークフロント】2階75㎡12,760万円（坪単価562万円）
クレヴィア渋谷富ヶ谷。
所在地：東京都渋谷区富ヶ谷2-1460-2（地番）
交通：代々木公園駅徒歩10分、代々木八幡駅徒歩10分、駒場東大前駅徒歩13分、渋谷駅徒歩19分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：10階建、35戸（うち事業協力者住戸13戸）
山手通りの西側、富ヶ谷2丁目に誕生する物件です。富ヶ谷2丁目は第一種低層住居専用地域の低層住宅街（マンション向きの土地が出にくくマンションが少ない）が主となるのですが、ここは富ヶ谷2丁目の南端、目黒区駒場に近い近隣商業地域内に誕生する物件です。
“富ヶ谷”というと、そういったもっと代々木公園駅や代々木八幡駅よりのエリアをイメージする方が多いと思うのですが、この物件はそのような富ヶ谷の南端付近に位置しており、最寄駅こそ代々木公園駅ながら駒場東大前駅や渋谷駅もわりと利用しやすいポジションになりますね。
この界隈は近隣商業地域ですし、富ヶ谷の一低エリアや山手通りの向かい松濤エリアのような邸宅街感こそないものの、山手通りから1本入った富ヶ谷公園のパークサイドポジションは魅力ですし、近隣に東大駒場キャンパスなどのある文教エリアという点での魅力もあるでしょうね。
なお、通学区は富谷小学校で徒歩9分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。南側のエリアも当物件の敷地と同じ最高高さ30mの第3種高度地区になるので敷地の大きさ・形状次第ではそこそこの高さの建物になる可能性があります。しかしながら、現状は2階建の戸建が隣接するなど高い建物が少なくなっており、このような低層階でも日照を得ることが出来ますね。
東～南東にかけては山手通りに14階建のヴィーナパルテールがありますが、それがあることで山手通りの喧騒が抑えられているところもありますし、低層階として悪いポジションではないでしょう。
間取りは物件内では大き目のもので、そのプラン形状や玄関位置がかなり特殊なものになりますね。
当敷地の西側にはその富ヶ谷公園があり、パークフロントであることが大きな売りになっているので、多くの住戸が”西向き”に設計されています。そのような中、こちらのプランは1フロア1戸の南向きであり、南と東だけでなく北側にも開口部のある三方角住戸、さらに、西向き住戸側から共用廊下を引っ張った結果、このようなちょっと珍しい位置に玄関が施されているということになります（低層階には北向き中住戸もあるので玄関が南寄りになっています）。
玄関がもう少し南北中央付近に出来ていた場合には玄関廊下を中心に南と北で無理なくPP分離が図れていたのに対し、こちらのプランはいわゆるリビングスルー設計（洋室1・2にはリビングと廊下を経由してのアクセス）なので好みの分かれるところではあるでしょう。
ただ、洋室2室はリビングからしっかりと奥まった位置にあるのは良い材料ですし、角住戸にしては廊下も短めに出来ているあたりは評価出来る点になるでしょうか。全体として柱の食い込みが結構目立っており、けして効率性の高いプランではありませんが…。
また、キッチンはオープンではないのでプライバシー性は高いのですが、LD単体で11.2畳とけしてゆとりのある大きさではないことを考えるとオープンキッチンの方が広がりが出て良かったような気もしますね。
坪単価は562万円。当物件の中で最も大きなプラン（分譲タイプのみ）はパークフロントとなる北西角住戸の80㎡（5～7階のみ。坪単価600万円前後）で、流石にそちらと比べればこなれてはいるものの、南向きとは言え2階ということを考えると想定していた以上の水準でした。
フォレセーヌ渋谷富ヶ谷の低層階とも大差のない水準ですし（単価的な話。フォレセーヌは平均専有面積120㎡超でこういった面積帯はない）、視界面でとりわけ優れているわけではなく将来的な保証もない低層階ということを考えるともう少し控えめな水準であるべきだったように思います。
当物件はそもそも販売戸数自体が少ないですし、しっかりとした面積帯のファミリータイプともなるとかなり数が限られてしまうので低層階でもこのようなお値段設定が可能なのかもしれませんが…。
所在地：東京都渋谷区富ヶ谷2-1460-2（地番）
交通：代々木公園駅徒歩10分、代々木八幡駅徒歩10分、駒場東大前駅徒歩13分、渋谷駅徒歩19分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：10階建、35戸（うち事業協力者住戸13戸）
山手通りの西側、富ヶ谷2丁目に誕生する物件です。富ヶ谷2丁目は第一種低層住居専用地域の低層住宅街（マンション向きの土地が出にくくマンションが少ない）が主となるのですが、ここは富ヶ谷2丁目の南端、目黒区駒場に近い近隣商業地域内に誕生する物件です。
“富ヶ谷”というと、そういったもっと代々木公園駅や代々木八幡駅よりのエリアをイメージする方が多いと思うのですが、この物件はそのような富ヶ谷の南端付近に位置しており、最寄駅こそ代々木公園駅ながら駒場東大前駅や渋谷駅もわりと利用しやすいポジションになりますね。
この界隈は近隣商業地域ですし、富ヶ谷の一低エリアや山手通りの向かい松濤エリアのような邸宅街感こそないものの、山手通りから1本入った富ヶ谷公園のパークサイドポジションは魅力ですし、近隣に東大駒場キャンパスなどのある文教エリアという点での魅力もあるでしょうね。
なお、通学区は富谷小学校で徒歩9分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。南側のエリアも当物件の敷地と同じ最高高さ30mの第3種高度地区になるので敷地の大きさ・形状次第ではそこそこの高さの建物になる可能性があります。しかしながら、現状は2階建の戸建が隣接するなど高い建物が少なくなっており、このような低層階でも日照を得ることが出来ますね。
東～南東にかけては山手通りに14階建のヴィーナパルテールがありますが、それがあることで山手通りの喧騒が抑えられているところもありますし、低層階として悪いポジションではないでしょう。
間取りは物件内では大き目のもので、そのプラン形状や玄関位置がかなり特殊なものになりますね。
当敷地の西側にはその富ヶ谷公園があり、パークフロントであることが大きな売りになっているので、多くの住戸が”西向き”に設計されています。そのような中、こちらのプランは1フロア1戸の南向きであり、南と東だけでなく北側にも開口部のある三方角住戸、さらに、西向き住戸側から共用廊下を引っ張った結果、このようなちょっと珍しい位置に玄関が施されているということになります（低層階には北向き中住戸もあるので玄関が南寄りになっています）。
玄関がもう少し南北中央付近に出来ていた場合には玄関廊下を中心に南と北で無理なくPP分離が図れていたのに対し、こちらのプランはいわゆるリビングスルー設計（洋室1・2にはリビングと廊下を経由してのアクセス）なので好みの分かれるところではあるでしょう。
ただ、洋室2室はリビングからしっかりと奥まった位置にあるのは良い材料ですし、角住戸にしては廊下も短めに出来ているあたりは評価出来る点になるでしょうか。全体として柱の食い込みが結構目立っており、けして効率性の高いプランではありませんが…。
また、キッチンはオープンではないのでプライバシー性は高いのですが、LD単体で11.2畳とけしてゆとりのある大きさではないことを考えるとオープンキッチンの方が広がりが出て良かったような気もしますね。
坪単価は562万円。当物件の中で最も大きなプラン（分譲タイプのみ）はパークフロントとなる北西角住戸の80㎡（5～7階のみ。坪単価600万円前後）で、流石にそちらと比べればこなれてはいるものの、南向きとは言え2階ということを考えると想定していた以上の水準でした。
フォレセーヌ渋谷富ヶ谷の低層階とも大差のない水準ですし（単価的な話。フォレセーヌは平均専有面積120㎡超でこういった面積帯はない）、視界面でとりわけ優れているわけではなく将来的な保証もない低層階ということを考えるともう少し控えめな水準であるべきだったように思います。
当物件はそもそも販売戸数自体が少ないですし、しっかりとした面積帯のファミリータイプともなるとかなり数が限られてしまうので低層階でもこのようなお値段設定が可能なのかもしれませんが…。