ブランズシティ本郷台【敷地面積23,200㎡超の458戸】2階84㎡5,700万円台（予定）（坪単価約224万円）

ブランズシティ本郷台。

所在地：神奈川県横浜市栄区小菅ヶ谷1-1899-1、1909-1（地番）
交通：本郷台駅徒歩7分（ゲートテラス）、徒歩9分（リバーサイドテラス）
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、221戸（ゲートテラス）、135戸（リバーサイドテラス）

NTT本郷台社宅跡地に誕生する物件で、今回分譲されるゲートテラスとリバーサイドテラスだけでも356戸、さらにゲートテラスから道路を挟んだ西側で予定されているフィールドテラスの102戸も合わせると458戸ものスケールになることが予定されているビッグプロジェクトになります。

駅前徒歩3分では2018年以降パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラ（ウエスト・イースト合わせると総戸数563戸）が長期分譲中で、ウエストの販売不振によりいつになってもイーストが売り出されない状況なので当物件の行く末も前途多難です。ただ、パークホームズ同様にこちらのリバーサイドテラスもその名の通りいたち川に面した良好なポジションですし、5階建で総戸数458戸というスケール感を有していることからもお分かりのように見方によってはパークホームズすらも上回るぐらいのスケールを感じる注目のプロジェクトであることは確かでしょうね。

道路を挟んでいるためパークホームズの2棟のような一体感こそないものの、3敷地合わせると23,200㎡超ということでパークホームズの22,000㎡超すら上回るエリア最大の敷地面積を誇る物件になるのです。

ポジション的には駅徒歩3分で南面（いたち川方向）に開かれた本郷台駅界隈ではこれ以上ないぐらい良好なポジションだったパークホームズと比べると見劣りするのは否めません。こちらは駅距離自体がそこそこありますし、リバーサイドになるのはリバーサイドテラスの敷地のうち南端の部分（しかも最も駅距離のある部分）に過ぎないですしね。

ただ、駅前のパークホームズとは異なり第一種中高層住居専用地域の低層エリアなりの落ち着きがありますし（学校などが近いのでそういった賑やかさはあります）、フジスーパーが徒歩2～3分、中坪公園が徒歩1～2分、そして西本郷小・中学校が徒歩2～4分となるなど子育て世代向きの利便性と環境が高いレベルで両立出来ているのは当物件の大きなポイントになるでしょう。

まぁ、いずれにしろ立地的なインパクトがエリア内最高レベルだったパークホームズですら苦戦していることを考えると兎にも角にも”価格での勝負”が必須にはなるでしょうが…。

公式ホームページ

お部屋はリバーサイドテラスの84㎡の4LDK、北東角住戸です。いたち川はリバーサイドテラスの南東方向であり、当プランはそこから若干内側に入ったポジションです。
いたち川が全く望めないわけではありませんが、東側道路の向かいにはいたち川との間に2階建のアパートがありますし、北側道路の向かいはゲートテラスになるポジションで、方角的に日照時間もかなり短いですね。

間取りは84㎡というしっかりとした面積帯の角住戸で、物件内でも大きな方になります。
4LDKとは言え84㎡は近年の物件としてはなかなかしっかりとした面積で、上述のような特に子育て世代にフィットするであろう立地の物件としては分からんではないものの、若干のチグハグさはありますね。

日照時間の短い方角なのはもちろんのこと、いたち川が正面に望めるわけでもない物件内で良い条件とはお世辞にも言えないポジションですのでやや面積が大き過ぎというかそこそこのグロスとのミスマッチを感じてしまいます。

価格（単価）で勝負出来ているのであれば全然良いのですが、当物件はそのようにリバーサイドポジションに出来る部分が限られており、かつ、リバーサイドテラスの敷地とゲートテラスの敷地は南北方向に並んだ形なので、"南方向の視界を他棟に邪魔されてしまう配棟"にならざるを得ません。つまり、全体的に魅力的なポジションのお部屋が少なく、この北東角ポジションですら”まずまず”みたいな状況になっていることでデベロッパー側としても”価格で勝負”というわけにもいかない様子が窺えるのです。

プラン的には柱をほぼほぼアウトフレーム化したきれいなもので、豊かな面積帯が功を奏し収納などもしっかりとしているあたりは好感が持てるのですが、反面、4LDKとしたこともありLDの開口部はごくごく普通のサッシ2枚分、また、浴室も1620ではなく普通の1418でしかないなど、80㎡超のしっかりとした面積の角住戸ながら”ゆとり”や”華”といったものが感じにくい設計になっているのも残念な点になります。

坪単価は予定価格で約224万円。先行するパークホームズの低層階にも80㎡超の4LDK北東角住戸があり、単価は250万円弱になりますので、およそ1割程度は安くはなっています。

ただ、リバーサイドテラスとは駅距離が6分も異なりますし、立地・ポジションなりの水準でしかないでしょう。
当物件がパークホームズ並にいたち川沿いのリバーフロント住戸を多く出来ていたとしたらこういったお部屋はもう少しインパクトのある単価帯に出来ていたのではないかと思いますし、パークホームズが三井の駅前ランドマーク物件としては異例と言えるほど販売不振に陥っている状況からすると物足りない単価差ではありますよね。

こちらの方が面積を絞ることで単価差以上にグロスでの差を大きく出来ているのであればそれはそれでまた印象が異なりますがそういう感じでもないので…。