ブランズシティ本郷台【敷地面積のわりに条件の良いお部屋の少ない敷地形状】3階68㎡4,438万円（坪単価217万円）

続けて、ブランズシティ本郷台。

設計・施工は長谷工で直床です。
最高高さ15m制限エリアの5階建ですので二重床も十分に可能なのですが、同様に長谷工設計・施工で価格帯がこちらを上回るパークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラが直床ですので、デベロッパーがここを二重床にするメリットは薄かったはずです。

二重床にするとやはりコスト高になるのでそれが販売価格に跳ね返るのはもちろんのこと、「二重床だからパークホームズより凄いでしょ！」というアピールをしたところで（さらに少し価格が上がった中で）人気を集められるかと言えばそんなことはなく、駅距離等でどうしても劣ってしまう分、どうしても価格で勝負せざるを得ない（価格が上がる要素は出来るだけ排除するのが無難な）状況下にあったと思います。

さて、当物件の最大のポイントはやはりフィールドテラスも合わせると総敷地面積23,200㎡超というパークホームズすらも上回るエリア最大の稀なスケール感に違いありません。

ただ、フィールドテラスは現時点では”販売対象外”という扱いで、そもそも現状のホームページ等ではリバーサイドテラスとゲートテラスを合わせた17,000㎡超しかアピールしていないぐらいですし、そもそも3棟（3敷地）が道路を挟んでいることの難しさがあるのは否定出来ません。高さ制限（用途地域）が影響し、15階建に出来ていたパークホームズと比べ、こちらは5階建なので空地のゆとりも生み出しづらいのです。

パークホームズの敷地が指定容積率200％エリアであるのに対し、こちらは150％と低いので、5階建が限界のエリアにしては空地は豊かな方です。しかしながら、単純計算で3倍（＝15÷5）のフロアが確保出来ているパークホームズに空地のゆとりで及ばないのは明白ですし、敷地のポジション及び形状的にいたち川沿いのリバーフロント住戸どころか視界良好な南向き住戸自体がかなり限られてしまっているのはこれだけの戸数のビッグプロジェクトとして悩ましいところに違いありません。

共用施設としては、ラウンジ、パーティールーム、ゲストルーム、キッズルーム（兼集会室）、ライブラリーに加え、BBQ広場やランドリールーム、グルーミングルームなども備わっており、大規模物件らしい充実したものになります。

もちろんライブラリーなどではリモートワークが出来ますし、パーティルームのピザ窯も魅力、また、バーベキューひろば及びイベントひろば周り（ゲートテラスの敷地北西部）のプライベートガーデン的な空間も大規模物件ならではの豊かさを感じることが出来ますね。

ただ、こういったエリアの物件としては南向き住戸率の低さが明確なウィークポイントになりますし（容積率目一杯に設計するのは当たり前のことなのでそこは当然ではあるものの、従前のNTT社宅時代のゆとりある配棟を見ると当物件の配棟と比べてしまうと…）、5階建ということで南向きに限らず視界抜けが得られるお部屋が少ないのも残念ではありますよね。

これだけの広大な敷地面積がありながら5階建ということで敷地周辺どこにいても空を大きく感じることが出来ますし、敷地内において建物の日陰になってしまう部分が少ないのはもちろん素晴らしい点ではあるのですが、”兎にも角にも自住戸の条件が第一”と考える方は少なくないわけで、そういった点から言うと”類まれなスケールのわりには条件の良いお部屋の少なさ”が気になる物件という印象になってしまうでしょうね。

前回のブランズシティ本郷台。

公式ホームページ

お部屋はゲートテラスのC棟68㎡の3LDK、南向き中住戸です。ゲートテラスには南向きの棟が南北に2棟並びますが、こちらは道路に面していない奥側（北側）になりますので、当物件の駐車場の先にA棟を望むポジションです。
当然ながら視界抜けは得られないものの、駐車場を挟んでのものにはなりますので圧迫感は小さく、日照に関しても何ら問題がないのは良い材料になるでしょう。

間取りは一般的な田の字ベースのものになりますが、低層建で柱が細いこともあり柱の影響が小さいのは良い点ですね。
玄関及び洋室1側を窪ませたことで玄関前にアルコーブ的なスペースが設けられているのも好感の持てる点になります。

一方、残念に感じるのは連窓サッシが採用されていない点でしょうか。洋室3の扉がきれいに開け放てるウォールドアになっているのは魅力ですし、価格帯からすると仕方のないところとも言えますが…。

坪単価は217万円。当物件唯一のリバービューとなるリバーサイドテラスの南東向き中住戸は坪単価230万円程度に過ぎず、駅距離の差（敷地が大きいのでそこそこの差があります）もあるとは言え単価差が小さ過ぎるように思います。販売面（採算面）の苦しさを感じてしまうお値段設定ですね。

大規模な当物件において、リバービューの南東向き住戸は限られたものでしかないので、本来ならばもう少し"プレミアム"が乗っかっていてもおかしくないところなのですが、パークホームズ（リバービューの南向き低層階が240万円ほどから）の不振からするとそれは不可能なはずで、かといって南向き住戸の単価を下げると全体としての採算が厳しくなるということなのだと思います。

リバーサイドテラスの西向き住戸には坪単価170万円台（中学校の校庭向きなのでそこそこ賑やかではある）のパンダ感のあるものも存在しており、そこの単価差は大規模物件なりに結構大きく出来ているのは良い材料だとは思いますが…。

ちなみに、第一期はリバーサイドテラスが39戸、ゲートテラスが46戸になります。

設備仕様面は、食洗機に加えスケールを活かしディスポーザーが付いています。価格帯を考えれば水周りの天然石天板仕様などの高級感がないのは当然のことですが、トイレ手洗いカウンターがないのはちょっと残念ですね。パークホームズ同様で、これも合わせた感がありますね（汗）。

管理費は170円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザーが付いていることを考えれば悪くないでしょう。共用施設も充実していますし、スケールメリットを感じることの出来る水準です。

駐車場はゲートテラスが132台（来客用3台含む）、リバーサイドテラスが68台で、ゲートテラスは8割強、リバーサイドテラスは6割程度が機械式になります。