パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス【中根坂東公園と市谷の杜を望むタワマン並の開口部】5階93㎡18,900万円（坪単価673万円）

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス。

所在地：東京都新宿区納戸町38-3（地番）
交通：市ヶ谷駅徒歩7分（東京メトロ。JRは11分、都営線は徒歩12分）、牛込神楽坂駅徒歩8分、神楽坂駅徒歩12分
用途地域：第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：6階建（建築基準法上は地上5階地下1階建）、64戸

納戸町では2018年にオープンレジデンシア神楽坂ウエストテラスが分譲されていますが、狭いエリアですのでそんなに頻繁にマンションが分譲されるエリアではありません。

ただ、当物件は中根坂東公園のパークサイドでDNPの市谷の杜も望むポジションですので、納戸町の主要部分とは少々趣が異なりますし（オプレジの記事で書いたように”納戸町”は物件名に映えるアドレスはないため、ここも使われていないですね…）、ここは市谷加賀町で先行するザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスにもほど近い、南側に開かれれたヒルトップでもあるのでいわゆる納戸町の雰囲気とは異なる印象を持つ方が多いかもしれませんね。

こちらは定借だったザ・パークハウスとは異なり普通に所有権、また、ザ・パークハウスの最寄駅が牛込柳町駅の徒歩6分であったのに対し、市ヶ谷駅（東京メトロ）の徒歩7分が最寄りになるということで似ているようで似ていない要素も持った物件になるのですが、都心物件の中では駅まで少々の距離（と起伏）がありつつも、DNP市谷の杜と中根坂東公園などの都心らしからぬ緑豊かなヒルトップに位置しているというのはやはり共通するところ、かつ、大きな魅力と言えるでしょうね。

また、ここは鼠坂に面した南西傾斜の地ながら2つのエントランス（市谷エントランスと神楽坂エントランス）がいずれも標高の高い部分に設けられているのも特徴になるでしょう（駅からの帰り道は上りが多くなるが、敷地内の標高の低い部分から駅だと一旦上って下るような形になるので上りがない分マシ）。

ちなみに、ザ・パークハウスはその名の通り市谷加賀町だったことから通学区が市谷小学校だったのに対し、こちらは納戸町ということで愛日小学校の徒歩6分（通学路計算）になりますね。

公式ホームページ

お部屋は93㎡の3LDK、南角住戸です。建築基準法上は4階になるお部屋で最上階（当物件は最上階だけ内廊下になります）でこそないものの、南西方向に中根坂東公園、南方向にDNPの杜を望む南傾斜の絶好ポジションで、以下のように南コーナー部分に特色のある設計になっているあたりからしてもこのポジションが恵まれたものであることは一目瞭然でしょう。

南東方向はDNP若葉寮跡地であり、その先の松柏寮跡地などと共に将来的には何かしらの建物になる可能性が高いわけですが、当住戸のポジションならば影響は小さく済みそうです。

間取り面での最大のポイントは、やはり南コーナー部分のダイレクトサッシになります。

当プランは”プレミアムプラン”という位置付けなので室内グレードも高いですし、いわゆる”パークホームズ”の枠からはみ出たもので、何の事前情報もなくこのプランだけ見せられたら「パークコート○○ザ・タワー（○○は特定の物件を指しているわけではありません。）」の角住戸？と思ってしまいかねないタワーライクなものになります。
（注：タワマンはこんなに柱は細くないですけど…（汗））

LDだけでなくキッチン側や洋室1・2にまで及ぶ逆梁カウンターの存在感は少々気にはなるものの（かなりの畳数を消費しています…）、サッシ高は十分ですし、LDKに至るまでをタイル貼にしたプレミアム仕様を採用していることを考えればこういったお部屋に合わせ物件名を「パークコート」にした方が良かったような印象すらありますよね。

当物件の最上階（6階）には100㎡超（最大127㎡）のプレミアム住戸も複数用意されていますし、重厚感や高級感も十分な共用部、また、一般住戸のグレードもけして低いものではないことを考えれば”パークコート”もアリだったのかなと。

まぁ、やはり次の記事で言及するようにいかなる理由があろうとも直床はミスマッチですし、中住戸の開口部を確保するのが難しいプランニング（こちらも次の記事げ言及しています）との兼ね合いで外廊下になっているあたりもパークコートらしからぬ点にはなってしまうのでしょうが…。

坪単価は673万円。最上階100㎡超のルーバル付プレミアム住戸は坪単価700万円台中盤～後半といったところで流石にそれらには及びません。

しかしながら、坪単価500万円にすら達していなかったザ・パークハウスの上層階角住戸の記事で、
「所有権だったら”このような稀有な物件内における優れたポジションのお部屋”はいわゆる”青天井”なお値段設定になっていても何らおかしくなかったはずで、単に「定借」である以上に現実的なお値段設定になっている（定借が所有権に比べ安くなるのは当然のことなのですが、それ以上に昨今の市況を加味した現実的な設定になっているのかなと）」
と言及したように、こちらはグレード感の高いプレミアム住戸であることに加え、所有権（定借のように期間の定めがないので金に糸目を付けない富裕層にとって魅力を感じやすい）だからこそ可能なしっかりとしたお値段になっていますね。

魅力的な立地とは言え新宿区や納戸町は、アドレス的なブランディングにおいて千代田区や港区の一等地と比べ地味なのは確かですし、駅距離からしても少々立派な単価だとは思うものの、実際1月の1期1～2次（プレミアムのみ）においてプレミアムの大半が売れてしまいましたし、この水準であっても魅力的に感じる方の少なくない貴重な立地とプランであるのは確かなのでしょうね。