ウエリスアーバン中野坂上【立地・スケール悪くないが…】4階40㎡204,000円（坪賃料16,726円）

ウエリスアーバン中野坂上。【賃貸版】になります。

所在地：東京都中野区中央2-48-10
交通：中野坂上駅徒歩7分（東京メトロ。都営線は徒歩8分）
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、99戸

ほどよい駅距離と青梅街道から少し入った一中高エリアの落ち着きを両立させたポジションで、NTTの寮跡地らしいバランスの良さを感じることが出来ます。

総戸数99戸とは言え大半は25㎡ほどの1Kプランになりますのでそれほどスケールがあるわけではないものの、周囲は低層建物が中心となった日照・視界条件良好なポジション（南側は青梅街道沿いにそこそこの高さの建物がありますが、斜線制限によりこちらの敷地寄りの部分は低くなっているので日照への影響はほとんどない）ですので、通常の「ウエリス」などといったファミリータイプの分譲マンションになっていてもおかしくなかったでしょうね。

本町3丁目なので方向は異なりますが中野坂上駅徒歩8分の地でパークホームズ中野本町ザ・レジデンスが完成売りになっている状況ですので、賃貸（1Kが中心であることから当初から賃貸目的で建てられているケース）で正解だった気もしますけれどもね。

コロナの影響も多分にあったとはいえ、昨年の新築の供給は過去最低になっており、コロナ以前から大手デベロッパーを中心に”ひと昔前ならば分譲していたような立地・スケールの物件を賃貸にしてしまうケース”が目立つのは常々言及している通りです。

積極的に分譲マンションを作って4～5年前のような戸数を供給していたらまず間違いなく今のような価格水準を保てないのが実情のはずで、デベロッパーは上手いことやりくりしているなぁ…という感じですね。

コロナの影響で昨今は違った状況も出てきてはいるものの、地方から都内に若者を中心とした流入が続く限りはこのような戦略で誤魔化せるのかもしれませんが、むろん賃貸需要にも限界がありますからねぇ。

設計はフォルム建築計画、施工は伊藤組土建です。

外観は分譲マンションのような高級感や存在感はありません。
しかしながら、バルコニー周りのグリッドを際立たせた外観は、賃貸マンションとしては悪くないですし、敷地周囲に多く設けられた植栽との相性も良好です。

また、エントランス脇にはリモートワークニーズに対応したコワーキングラウンジ（兼エントランスホール）があり、10席程度のわりと大きなものになっているのも”今風”ですね。

公式ホームページ

お部屋は40㎡の1LDK、南西角住戸です。南側は青梅街道沿いに5階建のビルがありますが、上述のようにこちらの敷地側は斜線制限により低くなっているので、この階ならば圧迫感はなく日照も良好です。北西～西方向にかけては道路の向かいに戸建などの低層住宅街が広がっているので、視界抜けも出てきますね。

間取りは40㎡というオーソドックスな面積帯の1LDKになります。

賃貸マンションゆえか角住戸ながら開口部が貧弱なのが残念に感じますし、40㎡超ありながら浴室が1216というのもちょっと気にはなりますね。

ただその一方でベッドルームはLDKと一体利用が可能な仕様になっているので空間的な広がりは十分ですし、玄関の大きなシューズインクロークも魅力でしょう。

坪賃料は16,726円。25㎡の1Kタイプだと18,000円中心という感じですので物件内では面積が大きくグロス賃料の嵩むお部屋なりの単価設定と言えます。

安い印象まではないものの、新築で日照・視界条件も良好な都心立地の40㎡で20万円ほどというケースはひと頃よりも大分少なくなってきているのでこれでも現実的な方だと思いますね。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様がないのはもちろんのこと、食洗機や床暖房もないいわゆる賃貸仕様になります。
こういう賃料帯ならばトイレ手洗いカウンターぐらいは欲しいところですが、最近の新築はない方が多いですかね…。

なお、駐車場はありません。