ピアース湘南辻堂【リストレジデンスに次ぐ南口の特等席】7階70㎡6,590万円（坪単価310万円）

ピアース湘南辻堂。

所在地：神奈川県藤沢市辻堂1-1573-1他（地番）
交通：辻堂駅徒歩3分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、42戸

ホームページ等でこれ以上ないぐらいアピールされているように南口×駅徒歩3分という稀な立地に誕生する物件です。

北口駅前はテラスモール周りの再開発以後、見違えるほどの魅力的な街になりましたし、利便性という点でも北口に負けてしまうのが現実ですが、ひと昔前の辻堂といえばやはり北口よりも南口でしたし、都市計画上この辻堂駅の南口というのは大きな特長があり、その恩恵を最大限享受できるのが当物件やリストレジデンス辻堂タワーに他なりません。

辻堂駅の南口は商業地域（及び近隣商業地域）がわずかしかなく、駅すぐのところから海沿いに至るまで広域に渡り第一種低層階住居専用地域や第一種中高層住居専用地域となった低層住宅街が広がっているので、この商業地域内の15階建の中層階以上においては日照だけでなく眺望（オーシャンビュー）が半永久的に保たれるという特等席になるのです。

こちらは「デッキ直結駅徒歩1分×20階建」のリストレジデンス辻堂タワーの存在感には遠く及ばない小規模物件ではあるものの、南口でこういった高さの建物が建てられるところは本当に限られており、貴重な存在になるのは間違いないところです。

小さめながらも南口の商店街は至近ですし、テラスモールも徒歩4分、また、敷地の西側すぐのところに線路の下をくぐる北口側への地下連絡通路があり、食品館あおばにも徒歩5分となるなど北口側の広域に渡るアクセス性の高さも特徴になるでしょう。

なお、通学区の八松小学校までは徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の2LDK+S、南西角住戸になります。南方向308号沿いは高さ制限のない近隣商業地域にはなるものの容積率200%ですので高い建物が立つ可能性は低く、実際高い建物はありません。
海岸まではそれなりに距離がありますので、中層階だと海眺望という感じではないものの、視界抜けは十分ですし、江ノ島も望めるであろう気持ちの良いポジションですね。

間取りは物件内では唯一の実質3LDKで、駅前とは言え魅力的な環境面にフィットする貴重なプランになります。
当物件は1フロア3戸なのですが、この70㎡に加え、55㎡（2LDK）と35㎡（1LDK）という組み合わせで、小規模物件とは言えどももっとファミリータイプをもっと多く設計して欲しかった印象すら受ける物件なのです。

南口ゆえに線路も北側になりますし（おまけに当物件は内廊下を採用しているのでさらに影響を小さく出来ている）、それぐらい当物件の南面条件は素晴らしいものがあると思います。

ただ、そういった立地面の魅力に胡坐をかいてしまったのかプランは正直なところ残念に感じます。
小規模物件ゆえに隣地との距離が近く建築基準法上の採光要件を満たすのが難しかったとは言え洋室1室がサービスルームになってしまっているのは勿体なく思いますし、四方の柱の食い込みもねぇ…。

洋室1の柱の食い込み位置は家具配置への影響が大きいですし、小規模物件とは言え主開口部側（南側）の柱だけでもアウトフレームして欲しかったですよね…。

LDの開口部幅がしっかりとしているのは大きな魅力の1つですが、洋室2の扉の開きは中途半端であり、せっかくこのような魅力の高いポジションなのですからもっと開放感を高める設計を心掛けて欲しかったとも思いますね。

坪単価は310万円。上層階は340万円超の水準ですので、中層階なりの設定と言えるでしょう。

ただ、線路の北側ながらやはり海との間には低層住宅街が広がりこちらの中高層よりもオーシャンビューらしさのあるグレーシア湘南辻堂の上層階角住戸が坪単価260万円ほどの水準でしたので、ここまでの差が生じるとは思わなかったというのが正直なところです。

確かに昔の辻堂を知っている方からすれば南口の徒歩3分は貴重ですし、上述のように線路の影響を受けにくいあたりも素晴らしいとは思うものの、流石にちょっと高くない？？？間取りもアレですし…。

最近のリストレジデンス辻堂タワーの中古での成約単価は200万円台後半中心、条件の良いものだと300万円超（北口のライオンズ一条レジデンス湘南C-Xも近い水準で辻堂駅と言えばこの2物件）になっており、特にリストレジデンスは築10年以上が経過していますので新築でのこの水準は大きな違和感まではありません。

ただ、リストレジデンスはデッキ直結駅徒歩1分の20階建ランドマーク物件であり（デッキ直結のエントランスのこじんまりとした様は逆の意味で驚きますけど…）、本来ならばそれと比べるのが適切とは言い難いのも確かなんですよね。

まぁ、分譲マンションが限られた南口では少なくともリストの次にここの立地が素晴らしいですし、デザイン面での10年の差は結構大きいので（10年前は今ほど洗練されたデザインの物件が多くなかった）リストの中古と比較検討する方は少ないのかもしれませんが…。