リビオ所沢【久々の玄関収納なしという提案（？）】66㎡4,598万円（坪単価231万円）
リビオ所沢。
所在地：埼玉県所沢市寿町532-2他（地番）
交通：所沢駅徒歩10分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、95戸
ギリギリ駅徒歩10分圏内ではあるものの、銀座通り沿いの立地で、西側をグレーシアタワーズ所沢、北側道路の向かいをコンセールタワー所沢、東側をコスモフォーラム所沢とその先のブリリアタワー所沢ロジュマンに塞がれるというなかなかの囲まれポジションになります。
敷地が南北に細長い全戸西向きで直接的な影響を受けるのはグレーシアタワーズのみにはなりますが（一応グレーシアタワーズとの間にはお米屋さんや細長い青空駐車場の土地を挟んでいるのでそこそこの離隔はあります）、東側に抜けがあれば東向きになっていたでしょうし、敷地形状的に南向き住戸が設けにくくなっている（1フロア1戸南西角住戸のみ）あたりもエリア的に残念な点でしょうね。
複数の再開発で盛り上がりを感じる所沢エリアですが、駅徒歩10分前後になるとやはりファミリータイプのニーズが主なのは言うまでもありません。そのような中で当物件は30㎡台が結構ありますし、50㎡台も合わせ4割程度がコンパクトになっているあたりも立地面の苦しさを物語っていると思います。
リモートワークの出来るラウンジスペースを設け、かつ、NURO光（高速インターネット）も採用するなど、都市型コンパクトレジデンスであるリビオレゾンシリーズらしい要素を持ち合わせているのでハマる人にはハマるのだとは思いますが、プランバリエーションが豊富になることの多い大規模なタワマンなどではないのに"コンパクトとファミリータイプが共存したケース"で、なんというかどっちつかずの少々中途半端な印象があるのも確かです。
なお、通学校は所沢小学校で徒歩5～6分の距離感になりますね。
公式ホームページ
お部屋は66㎡の3LDK、北西角住戸です。銀座通りとの間には当物件の機械式駐車場があり、通りからは少しセットバックされた位置にあるので西側は余計にグレーシアタワーズとガッツリお見合いになっています。北側はその分、コンセールタワーとの離隔が図れているものの、上層階らしい魅力はなく日照的にも良いポジションとは言えないでしょうね。
南西方向もグレーシアタワーズがかかってくるので、ファミリータイプながら日照が得にくいというのはやはり気になる点でしょう。
間取りは60㎡台中盤の小ぶりな3LDKになります。ただ、そのように小ぶりな面積が考慮されてか柱にかなり気を使っている様子が窺えるのは評価出来る点ですね。
洋室3が共用廊下からセットバックされたことで柱の影響を回避しているのに加え、洋室1の柱もほぼアウトフレーム化する力の入れようです（本来はLDに接した柱と同じ南北位置にくるはずなのですが、北側にズラすことでアウトフレーム化している）。
角住戸ながら開口部的な魅力には乏しいプランではあるものの、西側主開口部の連窓サッシとウォールドアの組み合わせは魅力ですし、派手さはないながらも大きな違和感のないものになっていると思います。
見ての通りで"玄関収納はなく下足入れなどはオプション対応"になるあたりに衝撃を受ける方もいらっしゃるかもしれませんが、日鉄興和不動産はハミングテラスやリビオ板橋浮間舟渡サクライエでの前例（玄関収納どころか床暖房などもオプション対応にしていた）があるので驚きまではないでしょう。かなり久々ではありますけどもね…。
基本プランから玄関収納（下足入れ）を除くことでその分価格を安く見せたいのでしょうが、コストの大きな床暖房などであればまだしも玄関収納のコストなんてたかが知れているのでそこまでしてわずかでも価格を安くみせたいものかねぇ、とは思いますが…（そのセコい戦略がバレた時のイメージダウンによるマイナス効果の方が大きくない？？？）。
坪単価は231万円。ブランズタワー所沢の低層階、ザ・パークハウス所沢プレイスの中層階に近似した水準（むろん方角やプランにもよる）で、上層階という点では幾らか安くはあるものの、上述のように上層階らしい視界・日照条件にないお部屋ですんで…。
効率性の高いプランではあるので単価は幾らか割り引いて考えることは出来るものの、駅距離の差はけして小さくないですし、採算面での厳しさを感じずにはいられないお値段設定ですかね。"ギリギリのところ"で勝負していなければ玄関収納なくさないでしょうし…。玄関収納を想定した洋室3の凹みに悲哀を感じます。汗
所在地：埼玉県所沢市寿町532-2他（地番）
交通：所沢駅徒歩10分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、95戸
ギリギリ駅徒歩10分圏内ではあるものの、銀座通り沿いの立地で、西側をグレーシアタワーズ所沢、北側道路の向かいをコンセールタワー所沢、東側をコスモフォーラム所沢とその先のブリリアタワー所沢ロジュマンに塞がれるというなかなかの囲まれポジションになります。
敷地が南北に細長い全戸西向きで直接的な影響を受けるのはグレーシアタワーズのみにはなりますが（一応グレーシアタワーズとの間にはお米屋さんや細長い青空駐車場の土地を挟んでいるのでそこそこの離隔はあります）、東側に抜けがあれば東向きになっていたでしょうし、敷地形状的に南向き住戸が設けにくくなっている（1フロア1戸南西角住戸のみ）あたりもエリア的に残念な点でしょうね。
複数の再開発で盛り上がりを感じる所沢エリアですが、駅徒歩10分前後になるとやはりファミリータイプのニーズが主なのは言うまでもありません。そのような中で当物件は30㎡台が結構ありますし、50㎡台も合わせ4割程度がコンパクトになっているあたりも立地面の苦しさを物語っていると思います。
リモートワークの出来るラウンジスペースを設け、かつ、NURO光（高速インターネット）も採用するなど、都市型コンパクトレジデンスであるリビオレゾンシリーズらしい要素を持ち合わせているのでハマる人にはハマるのだとは思いますが、プランバリエーションが豊富になることの多い大規模なタワマンなどではないのに"コンパクトとファミリータイプが共存したケース"で、なんというかどっちつかずの少々中途半端な印象があるのも確かです。
なお、通学校は所沢小学校で徒歩5～6分の距離感になりますね。
公式ホームページ
お部屋は66㎡の3LDK、北西角住戸です。銀座通りとの間には当物件の機械式駐車場があり、通りからは少しセットバックされた位置にあるので西側は余計にグレーシアタワーズとガッツリお見合いになっています。北側はその分、コンセールタワーとの離隔が図れているものの、上層階らしい魅力はなく日照的にも良いポジションとは言えないでしょうね。
南西方向もグレーシアタワーズがかかってくるので、ファミリータイプながら日照が得にくいというのはやはり気になる点でしょう。
間取りは60㎡台中盤の小ぶりな3LDKになります。ただ、そのように小ぶりな面積が考慮されてか柱にかなり気を使っている様子が窺えるのは評価出来る点ですね。
洋室3が共用廊下からセットバックされたことで柱の影響を回避しているのに加え、洋室1の柱もほぼアウトフレーム化する力の入れようです（本来はLDに接した柱と同じ南北位置にくるはずなのですが、北側にズラすことでアウトフレーム化している）。
角住戸ながら開口部的な魅力には乏しいプランではあるものの、西側主開口部の連窓サッシとウォールドアの組み合わせは魅力ですし、派手さはないながらも大きな違和感のないものになっていると思います。
見ての通りで"玄関収納はなく下足入れなどはオプション対応"になるあたりに衝撃を受ける方もいらっしゃるかもしれませんが、日鉄興和不動産はハミングテラスやリビオ板橋浮間舟渡サクライエでの前例（玄関収納どころか床暖房などもオプション対応にしていた）があるので驚きまではないでしょう。かなり久々ではありますけどもね…。
基本プランから玄関収納（下足入れ）を除くことでその分価格を安く見せたいのでしょうが、コストの大きな床暖房などであればまだしも玄関収納のコストなんてたかが知れているのでそこまでしてわずかでも価格を安くみせたいものかねぇ、とは思いますが…（そのセコい戦略がバレた時のイメージダウンによるマイナス効果の方が大きくない？？？）。
坪単価は231万円。ブランズタワー所沢の低層階、ザ・パークハウス所沢プレイスの中層階に近似した水準（むろん方角やプランにもよる）で、上層階という点では幾らか安くはあるものの、上述のように上層階らしい視界・日照条件にないお部屋ですんで…。
効率性の高いプランではあるので単価は幾らか割り引いて考えることは出来るものの、駅距離の差はけして小さくないですし、採算面での厳しさを感じずにはいられないお値段設定ですかね。"ギリギリのところ"で勝負していなければ玄関収納なくさないでしょうし…。玄関収納を想定した洋室3の凹みに悲哀を感じます。汗