グリーンパーク淡路町【さっきのプランと全く同じ畳数なのです】3階67㎡8,820万円（坪単価435万円）

続けて、グリーンパーク淡路町。

設計はデベロッパーでもある坂入産業、施工は坂入建設ということでお馴染みの自社グループ一貫体制になります。

1フロア3戸、総戸数33戸という数字からするとかなり小ぶりな物件に感じるかもしれませんが、前回の記事で書いたように全戸67～71㎡（事務所スペース除く）で構成されており、コンパクトタイプ中心ならば1.5～2倍程度の総戸数になる物件ですのでそんなに小さくはないですね。

都心部ではありがちな容積率600％の商業地域になりますので必然的に空地は限られ、ランドプラン上特筆すべき点は見当たりません。
しかしながら、エントランス横にピロティ的なアプローチ空間を設けたことで道路との距離がある程度図れているのは良い点ですし、1億前後のファミリータイプのみで構成された物件だけあって少なからず気を使っている様子も窺えます。

エントランスホールは"総戸数33戸なり"のこじんまりとしたものですが、正面に中庭（坪庭の方がしっくりくるぐらいの小さなものですけど）を望む造りになっているあたりも悪くないでしょう。

外観に関しては、基壇部における石目調タイルと砂岩調タイルの凹凸を際立たせるパターン張り、また、中上層部のセピア色をイメージしたというグレージュのタイルも洗練されている印象で、驚きやインパクトこそないながらも少なからず高額な価格帯を考慮しているのではないでしょうか。

デザイン監修に携わってるのは大村洋平デザイン室になります。

前回のグリーンパーク淡路町。

公式ホームページ

お部屋は67㎡の3LDK、西角住戸です。北西方向は接道していませんが、小さいながらも青空駐車場、また、南西方向は道路の向かいがこの界隈では低めの6階建のビルという形なので、低層階であることを考えればまずまずの条件になるでしょう。

間取りは物件内では最も小さくはあるものの、近年の都心部の3LDKとしては67㎡はけして小さなものではなく、各居室もしっかりとした畳数が確保出来ています。

居室畳数を足し合わせると30.6畳で、実はこの30.6畳は先ほどの71㎡のプランと全く同じ畳数になります。
こちらも収納は少ないのですが、4㎡近い差があっての同畳数は廊下の長さが大きく異なるがゆえであり、"同物件の角住戸"でここまで差が出るケースは多くないですね。

敷地面積・フロア面積の大きな物件ではなく、柱を逃がすことは出来ていないものの、角住戸として限界まで廊下を短くしたことで一般的な物件と比較した場合の効率性もまずまずと言えるでしょう。

角住戸ながらLDが角位置（二面採光）でない点、リビングインの洋室2室の引き戸がいずれも大きく開け放てるようになっていない点（LDとの一体利用がしにくい点）は気になる材料ではありますが…。

ちなみに、柱位置からすると一見逆梁工法であるかのようですが、普通に順梁の物件になります。

坪単価は435万円。上層階の400万円台後半、また、先ほどの南角の低層階などと比べてもこなれた水準で（廊下による面積消費を考慮すると単価差はさらに大きなものと言えます）、効率性も上々であることを考えるとこのご時世なりにリーズナブルな印象ではあるでしょう。

ただ、直近2018年のパークホームズ千代田淡路町の平均坪単価は約455万円（20㎡台のコンパクトからファミリータイプまで幅広いプラン設定だった物件で、20㎡台の超コンパクトは低層階でも約450万円～という感じだったので、そういった超コンパクトを除いた平均坪単価はもっと低くなる）という水準で、あれから早3年の時が経過したとは言え、直近3年間での相場上昇は顕著なものとは言えませんので、ブランド力なども加味するとけして安い印象にはならないですね。

パークホームズは超コンパクトプランを除き400万円ほどから500万円台中盤という感じで、当物件よりも単価幅がかなり大きかったです。当物件もそれなりの単価差は付いていますが、やはり大手物件の傾向と比べると相対的に単価差が小さい中小デベロッパー物件らしさを感じるお値段設定ではあるでしょう（ブランド感に欠けるため上限単価が伸びづらい分、単価差を小さくして全体で利益を確保しやすくしている）。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありません。ただ、食洗機、トイレ手洗い器、フィオレストーンのキッチン天板、カップボード（キッチンバックカウンター）などは付いているので大きな違和感はないでしょう。LD照明の調光スイッチはこのシリーズならではの標準仕様になります。

管理費は377円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、小ぶりな物件ゆえに高いですね。

駐車場は事業協力者専用駐車場1台を含む全3台で建物1階部分の平置になります。