ブリシア一之江【ブリシアでは珍しい屋内階段経由のルーフテラスプラン】5階79㎡5,798万円（坪単価244万円）

ブリシア一之江。

所在地：東京都江戸川区西瑞江5-18-10（地番）
交通：一之江駅徒歩14分
用途地域：第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、65戸

"中間"とまでは言いませんが、一之江駅からは環七をかなり南方向に向かったあたりに誕生する物件で、バスを使えば葛西駅にもアクセスできるポジションになります。

コロナ禍によリモートワークをされる方が多くなっているため以前ほどは駅近信仰が薄れた印象もあるものの（「駅近⇒駅遠」だけでなく「都心⇒郊外」という流れもありますし、今後大きな流れになっていくのかはまだまだ分かりません）、最寄りのバス停までも徒歩4分とけして近いわけではないですし、交通利便性に関してはどうしても弱い印象にはなるでしょう。

環七から内に入った敷地自体は住居系地域で近隣は戸建が中心です。ただ、東隣りは観光バスなどの駐車場ですし、駅距離があるわりに景観面での魅力が高いとは言えないあたりも気になるところになるでしょうか。
緑や公園の多い江戸川区らしく古川親水公園や新川千本桜など環境面での魅力はまずまずですけれどもね。

また、最寄りのスーパーは徒歩2分の江戸川市場新兵衛、通学区の小学校は二之江第二小学校で徒歩4分と良好です。

公式ホームページ


お部屋は80㎡弱の4LDK、南向き中住戸です。屋上ルーフテラス付の最上階特殊プランで、道路の向かい南側が駐車場や戸建で構成されたエリアということで日照はもちろんのこと視界抜けも良好です。

間取りは物件内で最も大きな約79㎡で、この特殊プランに限らず当物件はブリシアシリーズにしては全体的に大き目ですね。
先日取り上げたブリシア横浜も意外に大きく感じたのですが、こちらも近年のブリシアの十八番とも言える60㎡ほどの3LDKはなく、こういった最上階の特殊住戸ではない中住戸にすら75㎡程度のものを設けた物件になります。

駅距離のあるポジションということもあるのでしょうが、駅距離があっても以前はコンパクト目だったのがブリシアですし、コロナ禍で以前よりも大きな住戸を探している方が増えたことなどを考慮してのものなのでしょうか。

さて、こちらのプランの最大の特徴は言うまでもなく屋上ルーフテラスです。やはりブリシアシリーズでは多く採用される最上階ルーフテラス付プランなのですが、その多くがバルコニーから屋外の螺旋階段を上ってのアクセスになっているのに対し当物件の場合はLDの入口付近の天井部に収納された階段からのアクセスになっています。

階段の角度は必然的にきつくなりますし、屋上の階段室部分は3㎡ほどありそちらももちろん専有面積にカウントされていることを考えればいつもの屋外階段で良かったような気もするものの、やっぱりこの約43㎡ほどの大きなルーフテラスは魅力でしょうね。

外廊下物件ながら洋室1室が行灯部屋になるなど中住戸なのに4LDKとしたことの難しさを感じたりもしますが、キッチンと洗面室の2WAY設計はなかなか魅力的ですし、LDのサッシ2枚半分の開口部も悪くありません。

キッチンの前にダイニングに丁度良いスペースが確保出来ておりダイニングとリビングがいい感じにゾーン分けしやすいのも好感の持てる点でしょう。

坪単価は244万円。最上階ルーフテラス付プランということでそれなり水準ではあるものの、角住戸だと2階でも同じぐらいの単価設定になっており中住戸とは言えども南向きでルーフテラス付の特殊なプランであることを考えるとやや控えめでしたね。

やはり80㎡近い専有面積があることによるグロス価格の嵩みが大きな障害になっているのではないでしょうか。
このような6,000万円近い価格帯ともなるとマンションに比べ面積的なゆとりの大きい戸建との競合はもちろんのこと、少し面積を小さくすればより駅近のマンションも検討出来ますからね（このグロスの70㎡だと坪単価274万円ぐらいなので検討エリアはかなり広くなりますし、同じような面積帯でも中古ならば言わずもがなです）。

上述のようにコロナ禍で以前よりもひと回り面積の大きなタイプを求める方も出てきているのでグロスの嵩みが販売面に大きな影を及ぼすことになる中小デベロッパーにとってはより悩ましいところではないでしょうか。