ブリシア一之江【70㎡台中心×豊富な4LDK】2階75㎡4,498万円（坪単価197万円）

続けて、ブリシア一之江。

設計はねお設計、施工は多田建設です。床スラブに一部160mm（基本200mmながら240mmと160mmが”一部”という記載）とあるのがちょっと気にはなりますが普通に二重床が採用された物件になります。

当物件の最大のポイントと言っても過言でないのが前回の記事でも述べた"意外なほど豊かな面積帯"だと思います。
60㎡台もあるにはありますが、大半が70㎡台・最低でも65㎡という”ブリシアシリーズ過去最高レベルのゆとり”があるのが当物件ということになります。

こういった中小デベロッパーにとってはやはりグロス価格の嵩みが禁物ですし、コロナ禍でトレンドの変化もみられるとは言え、こういった面積帯にするのは少なからず勇気が必要だったと思います。ただ、70㎡そこそこの4LDKも豊富なので4LDKとしてはグロスが抑えられていますし、引き戸の開け閉めで3LDK的にも使える柔軟性も兼ね備えているのは良いでしょうね。そもそも近年のマンションでは見かける機会が減っていた"4LDKの多さ"ということ自体が当物件の大きな特徴の1つにもなってくるはずです。

デザイン・共用面に関してはあまり特色のあるものではなく、70㎡中心の総戸数65戸というブリシアシリーズ最大級のスケール感からすればもう少しインパクトのある取組みが欲しかったというのが正直なところになります。

ただ、天井を木目調としたエントランス前のピロティのようなスペースの出来は悪くないでしょう。

前回のブリシア一之江。

公式ホームページ

お部屋は75㎡の4LDK、東向き中住戸です。東側は細い道路の向かいがその観光バスなどの大きな駐車スペースになっているので見た目は微妙ですけど圧迫感はありません。

間取りは4LDKではあるものの75㎡というしっかりとした面積が確保された中住戸です。先ほど取り上げたプランは物件内で最も大きなものなのでこちらでは60㎡台や70㎡そこそこの3LDKを取り上げようかとも思ったのですが、そもそもブリシアシリーズではこういったゆとりある面積帯のものが珍しいということでこちらも大きなものにしてみました（先ほどのものとは価格が全然違うあたりもその理由の1つです）。

間取りはやはり中住戸の4LDKということで1室は行灯部屋が生じていますし、南東角住戸の背後にあたるポジションで、南東方向の視界が塞がれているあたりからも全体的に採光面での不安は小さくありません。

先ほどのプランとは異なりLDの開口部幅もイマイチですし、こういっちゃなんですが"ただ大きなだけ、4LDKであるだけ"という印象が拭えないちょっと残念な印象の強いプランになります。

かなり大きなファミリークローゼットは良いとは思うものの、形状的に動線部が大きくてその大きさほどの収納力も期待出来なさそうですね。

坪単価は197万円。当物件は南向きに加え東と西のコの字配棟になっており、こういった南向きの棟の影響を強く受けるポジション（東向きや西向きの中で最も南寄りに位置した住戸）は単価をかなり下げているようです。
日照時間がかなり短いポジションにこういったファミリータイプど真ん中の4LDKというのは正直チグハグさを感じるところではありますし、上述のようにプラン面もイマイチなので"パフォーマンスなりの単価"という印象ではあるものの、やはりグロスが嵩むそこそこの面積帯ゆえに単価を下げている部分もあるにはあるでしょう。

なお、当物件の平均は220～230万円といったところで、近年の一之江駅界隈で分譲されたブリリア一之江（2017年分譲/平均坪単価約245万円）、サンクレイドル一之江（2019年分譲/平均坪単価約270万円）などよりは流石に安いです。駅徒歩10分程度ならばまだしも駅徒歩14分ということを考えるともうひと頑張り欲しかったとも思いますが、船堀駅を最寄りとする物件の中ではこちらに近いエリアのセンチュリー船堀（船堀駅徒歩11分）が平均坪単価約250万円でしたのでこのご時世ならばこんなものなのかなと。

設備仕様面は、そこそこのスケールながらもディスポーザーはありませんが、設備面が最低限なブリシアシリーズですので驚きは微塵もありません。トイレ手洗いカウンターどころか食洗機や床暖房すらもないいつも通りの簡素なもので、設備面の弱さがもう少し価格に反映されていて欲しいなぁ…という感覚になるのもいつものことですね…。

管理費は130円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、それでも安いですね。最近のブリシアシリーズはひと頃よりも管理費のインパクト（安さ）に欠ける印象だったのですが、この物件はスケールメリットが得られる規模のためか大分リーズナブルです。

駐車場は全22台で内訳は平置6台、機械式16台になります。