ピアース都立大学【3路線が徒歩10分前後になる緑道沿いの第一種低層住居専用地域】4階64㎡8,990万円（坪単価464万円）

ピアース都立大学。

所在地：東京都目黒区緑が丘1-2272（地番）
交通：緑が丘駅徒歩8分、都立大学駅徒歩10分、大岡山駅徒歩11分、自由が丘駅徒歩14分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：4階建（建築基準法上は地上3階地下1階建）、66戸

2021年ちょっと気になるマンションでも名前を挙げたもので、駅近でもなくスケール的にも並ながらも呑川緑道沿いの一低エリア×桜並木沿いというなかなか特色ある立地に誕生する物件になります。

以前は緑が丘マンションという都営住宅があったところなのですが、緑道向かいの大岡山マンションも野村のマンションになる予定とのことでこのあたりも様変わりしますね。

このような落ち着きのある第一種低層住居専用地域ならば「ピアース（コンパクト目のプランが多くグレード的にもディアナほどではない）」ではなく「ディアナコート」にお目にかかりたかったという方は少なからずいらっしゃるのではないかと思いますし、この立地条件で20～40㎡台が相当数設けられたピアースとなってしまうあたりに現在の"市場の歪み"のようなものを感じてしまったりもするのですが、60～70㎡台もそこそこ設けられた物件ですし、南北に長い敷地形状ゆえの低い南向き住戸率もそういったプランニング（及びブランド）に影響を与えているところもあると思います（後発の野村物件はプラウドとして分譲される可能性が高くその場合おそらくファミリータイプ中心になるのでそのあたりの兼ね合いもあったかもしれないですね。当然モリモトにはそういった話も入ってきていたでしょうし…）。

呑川緑道は言わずもがな暗渠、つまりこの界隈では低い土地にはなりますが、都立大学駅へのアクセスはほぼほぼ緑道経由の直線的なフラットアプローチになるのも魅力的ですし、徒歩10分前後で3駅3路線が使えるあたりも地味に便利でしょう。

大きな店舗などを営業することが不可能な住居系エリアですので買物関係は基本的に駅周りになるものの、文化堂が徒歩6分、まいばすけっとが徒歩7分と良好、また、通学区の中根小学校が呑川緑道沿いの徒歩徒歩3分ほどの至近にあるあたりを考えればもう少しファミリータイプの比率を高めたディアナコートが見たかったという思いはやはりありますが…。
※ディアナコートにも30～40㎡台などのコンパクトプランがあるのは珍しいことではないです。

ちなみに、敷地北側道路沿いの部分は都市計画道路（補助46号）の指定地でして、道路事業の進行による収用可能性があります。都市計画道路が実現すると今よりは賑やかにはなりますかね。

公式ホームページ

お部屋は64㎡の3LDK、東向き中住戸です。建築基準法上は地上3階建で、見た目的にも3階建になります（いわゆる地下住戸のある物件です）。呑川緑道沿いの向かいには現状は大岡山マンションがありますし、いずれ野村のマンションになるはずなので視界抜けは得られません（向かいはこちらよりも高さ制限の緩い最高高さ17mの第一種中高層住居専用地域）。

ただ、春は桜並木も魅力的なポジションですし、これから出来る野村のマンションは鉄塔（と高圧線）との関係上、やはり緑道からセットバックしたポジションに立つはずなので、前建との離隔もわりと確保出来るのではないでしょうか。

真東よりも気持ち北寄りの東向きで日照時間がかなり短くなってしまっているのはやはりこういった3LDKファミリータイプとしてはウィークポイントにはなるのだと思いますが…。

間取りは65㎡に満たない3LDKということでそのように日照面の中途半端さを加味しても3LDKとしている以上、やや消極的なプランという印象にはなりますね。

洋室1室が行灯部屋となっているのは内廊下物件の3LDK中住戸ならば何ら違和感のあるものではありません。ただ、このような小さな面積帯の3LDKならば洋室1室は引き戸がきれいに開け放てるものになっていた方が良かったようには思いますね（LDと違和感のない一体利用が可能な準2LDKプラン）。

一方で、LDだけでなく主寝室と洋室がバルコニーに面している点、廊下が短めながらも主寝室がノンリビングインに出来ている点は好感が持てるでしょう。

この面積帯の3LDKにしては玄関下足スペースがゆったりとしており、そこから続くタイル貼の設えもこのシリーズらしい魅力的なものに違いありません。

坪単価は464万円。20～30㎡台は階数や視界条件を考慮するとこちらよりも全体的にやや高めに感じる設定なのですが、そういったコンパクトタイプは呑川緑道とは反対向きになる西向きに多くなっていることもあり、こちらも物件内での上限水準になるようですね。

ちなみに、同じ緑が丘1丁目で2018年に分譲されたパークホームズ自由が丘（緑が丘駅徒歩5分、自由が丘駅・都立大学駅・大岡山駅徒歩12分）はファミリータイプ中心で平均坪単価約495万円という水準でしたので平均で比較するとこちらが随分安く感じるかもしれません。

ただ、パークホームズは販売当時の記事をご覧いただくとお分かりのようにこちらとは異なり物件内での単価差がかなり大きくなっていた物件で、低層階などは坪単価400万円ほどからありましたので、そういったお部屋と比べた場合には安く感じることはありませんが、このご時世なりに違和感のない水準ではなのだと思います。

ちなみに、モリモトは2017年に都立大学駅徒歩5分の地でファミリータイプ中心のディアナコート都立大学を分譲しておりそちらの平均は約465万円でした。駅距離はもちろんのことディアナコート都立大学はディアナコートの中でもグレード感がかなり高いものだったので単純に比較することは出来ないものの、その後もう少し相場は上昇していますし、こちらは駅距離以上の魅力があるポジションですからね。