プラウド目黒洗足ガーデンコート【定借ながら駅徒歩4分の第一種低層住居専用地域】2階75㎡9,588万円（坪単価423万円）

プラウド目黒洗足ガーデンコート。

所在地：東京都目黒区洗足2-1341-1（地番）
交通：洗足駅徒歩4分
用途地域：第一種低層住居専用地域、近隣商業地域
階建・総戸数：3階建、41戸

洗足駅周りは第一種低層住居専用地域が多く、スケール感のあるマンションを立てづらいこともあってか（戸あたりの販売経費などが抑えられるためスケールのあるものの方が採算を取りやすい）、分譲マンションの供給は非常に限られています。

当物件は総戸数41戸ということで総戸数的にはけして大きなものとは言えないのですが、一低の3階建×ファミリータイプ中心での41戸であることからお分かりのように敷地面積は約2,500㎡というかなり大きなもので、意外かもしれませんがエリア最大級のものになるのです。

当敷地も面している円融寺通りを北に向かった西小山駅徒歩8分のところには8階建総戸数143戸のクラッシィハウス目黒洗足（普通借地権/地主はその円融寺）がありますが、こちらとは異なり一低エリアではないですし、当物件とは少々異なる立地条件になってしまいます。

当物件は普通借地権どころか定期借地権物件（期間約71年（解体想定期間含む））になりますので、やはり残念な思いはあるのですが、そのようにこのエリアの良好なポジションにこういった大きな土地が出ることはそうそうないことですし、だからこその定期借地権ということに外なりません。

一低エリアの落ち着きがありながら駅徒歩4分でもあるので買物利便性も上々ですし、派手さはないながらも歴史ある住宅街ならではの魅力の詰まった物件で、特にこの界隈に馴染みのある方にとっては非常に代えが効きづらい立地の物件になるでしょうね。

なお、通学校は原町小学校で徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は75㎡の3LDK、南西角住戸です。いずれの方角も接道こそしていませんが、南は戸建、西は洗足図書館の2階建になりますので圧迫感はなく、日照に関しても問題のないポジションです。
東側の円融寺通りからは奥まったポジションですし、駅徒歩4分でのこの環境はやはり魅力的でしょう。

間取りは70㎡台中盤ということで駅徒歩4分とは言え一低の落ち着きある立地の角住戸ですので想定していたよりも小さい印象です。

この南西角の最上階（1つ上）は視界抜けも出てくるポジションのため92㎡という物件内で最も大きなプランが設けられていますし、他にも80～90㎡台が設けられた物件ではあるのですが、所有権に比べ価格が幾らか抑えられた定借物件であることを考えると角住戸は全体的にもう少し大きくするのではないかと思っていました。

ノン南向きには40～50㎡台もわりとある物件ですし、わりと幅広い層をターゲットにしたコンセプトみたいですね。野村不動産はプラウド神田駿河台の一等地でもコンパクトを数多く設けていましたし、定借だと"身の程をわきまえ過ぎ"な気がするのは気のせいでしょうか…。

プラウドはブランド力も申し分のないわけですし、こういった立地ならばもっと高級・高額な方向に振っても全然いけると思うんですけどもね…。
最近は"不気味な復調気配"が漂っていますが、コロナ前から市況は非常に悪かったのでそういった影響も加味してのプランニングにはなるのでしょう。

ただ、間取りは基本プラン自体がかなりパンチの効いたものです。
リビングインの洋室2・3は連続するウォールドア×可動収納が採用されており、場面に応じて部屋の大きさを調整することが可能になっています（※可動収納の設置範囲は制限があります）。

LD単体では二面採光ではありませんが、洋室と連動させることで二面採光のさらなる開放感が出てきますし、南面には連窓サッシが採用されLD側だけでもサッシ3枚分近い開口部があるのも評価出来る点ですね。

75㎡にしては玄関下足スペースがゆったりしており、窓があるあたりも採光・通風面での大きな魅力になるでしょう。

坪単価は423万円。近年は当たり前になった長め（約70年）の定借物件なので、近年の傾向からざっくり言うと「所有権の9掛け程度」になることが多い印象ではあるのですが、全ては”イニシャル（権利金や前払地代）とランニング（地代）の合計”次第ですので物件価格だけをもって論じることの意味はほとんどありません。

当物件も販売価格に権利金（権利金ではなく前払地代が含まれるケースもあります）が含まれており、言うまでもなく地主にとってのトータル収入（購入者にとっての支出）は「権利金（もしくは前払地代）と借地期間にわたり受け取る地代の合計」ですので、どちらか一方だけを切り取って高安を判断することは出来ません。

当物件の販売価格に権利金がどれだけ含まれているかは確認出来ていないのですが、地代は206円/㎡（ちなみに、ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスなどのように小規模住宅用地の特例が適用される2年目以降は地主の固定資産税の負担が小さくなりそれに連動する形で地代も安くなり物件もあります）と高くはないですし、この坪単価（建築コストや諸経費等を合計した平均的な水準よりも遥かに高い）には多分に権利金が含まれているのは間違いないことです。
※ちなみに、近い販売単価帯のザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスの権利金は分譲価格の半分強ほどの割合でしたので、当物件も同じぐらいになっているのではないでしょうか（つまり、権利金を除いた残りは建築コストと諸経費、デベロッパーの利益などで構成されているので、物件による差は大きく出てこない）。

一昔前は物件価格をもっと抑え、地代が高めのケースもあったと思いますが、近年は権利金（や前払地代）を販売価格にしっかりと乗せてランニングコスト（地代）を抑えるケースがメジャーになってきていると感じますね。
“9掛け”ぐらいだと価格のインパクトに欠け定借のデメリットばかりが目立ってしまう印象もあるのですが、そのぐらいの感覚でしかなかったザ・パークハウス市谷加賀町、ブリリアシティ西早稲田は実際人気ですし、ここも全戸一括供給になっているあたりからすると物件・立地次第ではありますが9掛け程度でも抵抗のない方が増えてきているようにも思います。

ちなみに、ここの平均は410～420万円程度になるはずで"9掛けと仮定"するならば所有権で460万円程度になるので、相場並な印象ですかね。”相場並”でも立地が良ければ人気になるものですし特に違和感はないでしょう。
「全戸一括」はちょっと予想外でしたけども…。