プラウド目黒洗足ガーデンコート【定借で全戸一括分譲】2階54㎡6,778万円（坪単価412万円）
続けて、プラウド目黒洗足ガーデンコート。
設計はIAO竹田設計、施工は木内建設です。
外観の多くを占める風合いあるタイルが素敵に感じる物件で高額物件での実績も豊富なIAO竹田設計らしい佇まいはこの地に相応しいものと感じます。
しかしながらその一方で敷地面積約2,500㎡ものスケールある物件であることを考えるとランドプランが少々物足りなく感じてしまうところはありますね。
敷地の大半が第一種低層住居専用地域となる3階建の物件ですので、空地率（約40％）が低くなるのは仕方のないことです。
ただ、第一種低層住居専用地域だけならば建ぺい率50％であるのに対し、円融寺通り沿いの近隣商業地域側の建ぺい率80％と加重平均した結果、全体として建築面積が約60％に及んでおり、空地のゆとりが感じにくいものになっているのは否定出来ません。
敷地中央部に中庭が施されているのは悪くないですし、奥ゆかしいエントランスアプローチも魅力の1つではあるのですが、このような奥行あるアプローチにするのであればその道程にはデザイン性の高い庇が欲しかったですし（エントランスアプローチ部分は当物件の敷地ではなく私道になりますのでそのように出来なかったのでしょう）、接道条件が厳しいためか敷地北東部の駐車場動線も微妙、かつ、見映えする車寄せ（駐車場の手前、サブエントランス側に乗り降りできるスペースはある）がないあたりも高額物件としては物足りないところになるでしょうね。
前回の記事でも書いたようにプラン自体も70㎡台中心、40～50㎡台もわりと設けられており、けして高級・高額に寄せた物件ではありませんのでそういった点から言えばバランス的におかしくはないのでしょう。ただ、定借とは言えども洗足エリアNo.1にもなれるぐらいの立地・スケールの物件ですので"ちょっと勿体ない"印象にはなりますかね。
また、南向き中住戸3LDKがあることで3LDKの各居室に開口部を確保する観点から外廊下設計になっているわけですが、一部に吹抜（内廊下との間に吹抜を設けることで開口部を設けることが出来る）を設けてでも内廊下を実現して欲しかったという思いもあります。
なお、共用施設といて2つの個別ブースも備えたワークラウンジがあるのは今風ですが、とってつけた程度の小さなものにはなります。
前回のプラウド目黒洗足ガーデンコート。
公式ホームページ
お部屋は54㎡の2LDK、北東角住戸です。北側は3階建のエムワン洗足とモロにお見合いですが、東側は当物件のバイク置場や駐車場になります。駐車場の先は当物件の別プランがありますが、距離は十分ですし、南東方向からは日照も得られるでしょう。
間取りは南向き以外に設けられた小ぶりなプランのうちの1つで、2LDKでは非常によく見かける大きさのものになります。
キッチンがオープンタイプではなく壁を向いているのは好き嫌いの分かれるところになりますが、このようにしたことでLDKの空間的な柔軟性は高まりますし、けして大きな面積のプランではないのでこれもありでしょうか。
LDの入口付近のスペースも含め廊下はけして短いものではないものの、柱の食い込みは北東頂点部の細い1本のみですし、全体的なバランスという意味でも悪くないでしょう。
リビングインの洋室2の引き戸はもっと大きく開け放てるようになっていると良かった印象ではありますけれどもね。
坪単価は412万円。380万円ほどの1階住戸との差はそこそこあり、南向き中住戸（2階）と単価がほぼ同じなのは少々違和感があります。
南向き住戸は60～70㎡台がほとんどですのでグロス差が影響してのものではあるでしょう。ただ、もうちょい見やすい水準でもおかしくない印象ではありますかね。
こういった大きさのプランの多くは一般的に”住み替え前提”での購入が多いものですので、売却を想定した場合、定借というのはやはり明確なデメリットになってしまいますからね。
なお、月額地代は前回の記事で書いたように206円/㎡なのですが、別途解体準備金と地代事務管理費で85円/㎡程度の費用が毎月かかってきます。
管理費は317円/㎡とディスポーザーなしの外廊下にしては高い水準になっており、むろんこれ以外に修繕積立金もかかってきますのでもう少し全体的にランニングコストが抑えられていると良かった印象にはなるでしょうね。
設備仕様面は、総戸数41戸というスケールであることを加味してもファミリータイプの立派な価格帯からするとディスポーザーがないのは残念ですね。それ以外は食洗機、トイレ手洗いカウンター、クオーツストーンの水回り天板など悪くはありませんが、所有権換算で少なくとも400万円台後半（平均）になる物件であることを考えると浴室周りなどに若干の物足りなさはありますね。
駐車場は全10台で身障者用の平置1台を除いた9台が機械式になります。
設計はIAO竹田設計、施工は木内建設です。
外観の多くを占める風合いあるタイルが素敵に感じる物件で高額物件での実績も豊富なIAO竹田設計らしい佇まいはこの地に相応しいものと感じます。
しかしながらその一方で敷地面積約2,500㎡ものスケールある物件であることを考えるとランドプランが少々物足りなく感じてしまうところはありますね。
敷地の大半が第一種低層住居専用地域となる3階建の物件ですので、空地率（約40％）が低くなるのは仕方のないことです。
ただ、第一種低層住居専用地域だけならば建ぺい率50％であるのに対し、円融寺通り沿いの近隣商業地域側の建ぺい率80％と加重平均した結果、全体として建築面積が約60％に及んでおり、空地のゆとりが感じにくいものになっているのは否定出来ません。
敷地中央部に中庭が施されているのは悪くないですし、奥ゆかしいエントランスアプローチも魅力の1つではあるのですが、このような奥行あるアプローチにするのであればその道程にはデザイン性の高い庇が欲しかったですし（エントランスアプローチ部分は当物件の敷地ではなく私道になりますのでそのように出来なかったのでしょう）、接道条件が厳しいためか敷地北東部の駐車場動線も微妙、かつ、見映えする車寄せ（駐車場の手前、サブエントランス側に乗り降りできるスペースはある）がないあたりも高額物件としては物足りないところになるでしょうね。
前回の記事でも書いたようにプラン自体も70㎡台中心、40～50㎡台もわりと設けられており、けして高級・高額に寄せた物件ではありませんのでそういった点から言えばバランス的におかしくはないのでしょう。ただ、定借とは言えども洗足エリアNo.1にもなれるぐらいの立地・スケールの物件ですので"ちょっと勿体ない"印象にはなりますかね。
また、南向き中住戸3LDKがあることで3LDKの各居室に開口部を確保する観点から外廊下設計になっているわけですが、一部に吹抜（内廊下との間に吹抜を設けることで開口部を設けることが出来る）を設けてでも内廊下を実現して欲しかったという思いもあります。
なお、共用施設といて2つの個別ブースも備えたワークラウンジがあるのは今風ですが、とってつけた程度の小さなものにはなります。
前回のプラウド目黒洗足ガーデンコート。
公式ホームページ
お部屋は54㎡の2LDK、北東角住戸です。北側は3階建のエムワン洗足とモロにお見合いですが、東側は当物件のバイク置場や駐車場になります。駐車場の先は当物件の別プランがありますが、距離は十分ですし、南東方向からは日照も得られるでしょう。
間取りは南向き以外に設けられた小ぶりなプランのうちの1つで、2LDKでは非常によく見かける大きさのものになります。
キッチンがオープンタイプではなく壁を向いているのは好き嫌いの分かれるところになりますが、このようにしたことでLDKの空間的な柔軟性は高まりますし、けして大きな面積のプランではないのでこれもありでしょうか。
LDの入口付近のスペースも含め廊下はけして短いものではないものの、柱の食い込みは北東頂点部の細い1本のみですし、全体的なバランスという意味でも悪くないでしょう。
リビングインの洋室2の引き戸はもっと大きく開け放てるようになっていると良かった印象ではありますけれどもね。
坪単価は412万円。380万円ほどの1階住戸との差はそこそこあり、南向き中住戸（2階）と単価がほぼ同じなのは少々違和感があります。
南向き住戸は60～70㎡台がほとんどですのでグロス差が影響してのものではあるでしょう。ただ、もうちょい見やすい水準でもおかしくない印象ではありますかね。
こういった大きさのプランの多くは一般的に”住み替え前提”での購入が多いものですので、売却を想定した場合、定借というのはやはり明確なデメリットになってしまいますからね。
なお、月額地代は前回の記事で書いたように206円/㎡なのですが、別途解体準備金と地代事務管理費で85円/㎡程度の費用が毎月かかってきます。
管理費は317円/㎡とディスポーザーなしの外廊下にしては高い水準になっており、むろんこれ以外に修繕積立金もかかってきますのでもう少し全体的にランニングコストが抑えられていると良かった印象にはなるでしょうね。
設備仕様面は、総戸数41戸というスケールであることを加味してもファミリータイプの立派な価格帯からするとディスポーザーがないのは残念ですね。それ以外は食洗機、トイレ手洗いカウンター、クオーツストーンの水回り天板など悪くはありませんが、所有権換算で少なくとも400万円台後半（平均）になる物件であることを考えると浴室周りなどに若干の物足りなさはありますね。
駐車場は全10台で身障者用の平置1台を除いた9台が機械式になります。