プラウド練馬中村橋マークス【木材を多用した個性・統一感のあるデザイン】3階56㎡5,598万円坪単価329万円）

続けて、プラウド練馬中村橋マークス。

設計はIAO竹田設計、施工は西武建設です。プラウド港北センター北やプラウド杉並方南町なども同じ組み合わせでネームバリュー的な魅力もある組み合わせだと思います。スケール的なところで言うとプラウド練馬中村橋ガーデンテラス同様の長谷工（設計・施工）という選択肢もあったはずですが、より高額な価格帯やイメージなどを考慮してのところもあるのでしょうか。

なお、当物件は最高高さ20mエリアの7階建という階高ギリギリの中で二重床（＋ミライフル）を採用しています。プレシス横浜中央のような31mエリアの11階建に比べればマシですけど20mの7階建で二重床とするのはギリギリで天井高は2.4mちょっとしかありません。

ただ、6階建にしていたら容積率（延床面積）を増やすために建築面積がもっと大きくなっていたでしょうし、ギリギリでも7階建としたのは正解だったのではないでしょうか。敷地面積の差はあれどザ・パークハウス練馬美術の森は同20mエリアの6階建なのでこちらよりも階高にゆとりがあるのですが、その分空地は小さく駐車場がほとんどなかったですね…。

こちらの空地率は約47％とそれでも高いとは言えませんが（7階建ならばこんなものでしょう）、敷地面積は6,300㎡超ありますので共用面での特色も十分です。

敷地南側中央部のエントランスから敷地中央北側に続くセントラルガーデンの周辺に多彩な共用施設がそろっており、多彩な用途に使える複数のラウンジ、キッズスペース、プライベートブースなどコロナ禍のニーズも反映させたものになります。ブースは2つだけなので総戸数168戸としては少ないのですが、ラウンジが複数あるので仕事・勉強に使える席数自体はわりとありますね。

また、両サイドの植栽と曲面設計の飾り壁が出迎えてくれる2層吹抜のエントランスからも総戸数186戸なりの豊かさを感じることが出来ると思います。

外観に関しては基本的にはガラス手摺を基本とした透明感重視のものですがバルコニー床となったスラブラインをところどころ曲面にしているあたりがお洒落ですし、木目調となった最上階のバルコニー軒裏も非常に良いアクセントになっていますね。エントランスやフォレストラウンジにも同様に木材を使用しており、全体的なデザイン性の高さはもちろんのこと、"統一感"という点でも評価出来る物件でしょう。

前回のプラウド練馬中村橋マークス。

公式ホームページ

お部屋はガーデンイーストコートの56㎡の2LDK、東向き中住戸です。敷地北側中央のセントラルガーデン側のお部屋で、ガーデンの向かいは西向きの棟とお見合いになっていますし、当プランはガーデンイーストコートの中でサウスコートに最も近い南端になりますので、正面方向はガーデンではなくエントランス（建物）の一部という感じですし、サウスコートが南東側すぐのところにあるという物件内でも難のあるポジションになります。

当物件は東西に長めの敷地形状ではあるのですが、高さを出せないエリアですので南向きだけで容積率（近隣商業地域側も含んでいるので全体で200％ちょっとでしょうか）を消化することは出来ず、こういった東向きや西向きが「南向きの棟の背後」に存在しています。

いわゆるコの字配棟（南・東・西が一棟ずつ）ではなく、東向きと西向きはそれぞれ2棟ずつという構成で、こういった敷地内向き（セントラルガーデン向き）まで存在しているあたりからはランドプランの苦しさを感じずにはいられませんが、東西に長い敷地形状、かつ、北向きの棟を設けていないことを考えれば当然の結果ではあるでしょうね。空地率はそのように約47％ということで7階建の物件としてはけして低いものではないですし、階高を気にして6階建としていたらより苦しい状況になっていたはずですからね。

ただ、間取りにもそのようなランドプランの影響を感じてしまうのも確かでしょうか。
そのように南北の奥行が短めな中で、東向きと西向きの棟を設けているためか各戸のスパンが少々短めです。

当プランは56㎡ということで面積が小さいことも影響してはいますが、そういった南向きの棟に面した背後（北側）に位置しているので採光・日照に難がありますし、せめてもう少し開口部への配慮が欲しかったですね。

連窓サッシを採用しても開口部幅は十分とは言えないですし、奥行（玄関からバルコニーまでの距離）が出てしまったことで廊下もかなり長いです…（LDの入口付近の実質的な廊下部分がかなり大きくなっている）。

LDは10畳表記ですが、実際の感覚はこれよりもかなり小さくなるはずなので注意が必要でしょう。

ちなみに、当プランは違いますが、先日のプラウド目黒洗足ガーデンコートにあったものと同様のウォールドアと可動式収納の組み合わせによる可変性に優れたダイバーシティプランも一部に採用された物件になります。

坪単価は329万円。こういった面積帯は3LDK以上のファミリータイプなどに比べると日照に拘る方は減るとは思いますが、そのようにそもそも採光面も芳しいとは言えないポジション・プランですし、50㎡台なりにグロスの嵩みが抑えられているとは言えこの単価水準はどうでしょうか。70㎡前後にはなりますが日照良好（もちろん採光も）な南向きの低層階と同じぐらいの単価水準というのは少々違和感があります。

そもそもが駅徒歩4分の至便な地の物件ですし、共用面での魅力の高いスケールある物件にはなるので大きな違和感まではないのですが、効率性にも難のあるプランですので、そのあたりも考慮しもう少し目に優しい水準であって欲しかったですね。
第1期で100戸を供給する物件に言うことではないのかもしれませんが…。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板など単価なりの充実したものです。なお、玄関前には専用の宅配ボックスがあるのも魅力の1つになるでしょう。

管理費は293円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですので高過ぎるということはないものの、総戸数168戸というスケールメリットがあるわりには高めですね。

駐車場は全43台で身障者用を含む2台のみが平置、残りの41台が機械式になります。ほぼ機械式な上に設置率も約23％と駅近物件であることを考えてもかなり少ないですね。
低層建で空地率を高めづらい中で空地の確保を心掛けた結果なのだと思いますが、3割ぐらいはあった方が良かったのではないでしょうか。ザ・パークハウスに比べれば大分マシですけど…。