ミオカステーロ鶴見フロンティア【設置率100％の平置が500円～】3階66㎡4,398万円（坪単価220万円）

ミオカステーロ鶴見フロンティア。

所在地：神奈川県横浜市鶴見区下野谷町1-3-1（地番）
交通：花月総持寺駅徒歩9分、京急鶴見駅徒歩10分、鶴見駅徒歩12分、国道駅徒歩6分、鶴見小野駅徒歩7分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：7階建、36戸

京急鶴見駅が徒歩10分ですし、鶴見駅界隈は十分徒歩圏にはなりますが、鶴見川を渡った下野谷町であり、当然第一京浜も超えるポジションになりますので鶴見駅徒歩圏内の物件の多くとは少々印象が異なる地でしょうね。

花月総持寺駅も徒歩9分となるため、今秋誕生予定の鶴見花月園公園（仮称）周りの開発などもホームページなどでアピールされていますが、そういったエリアともやはり少々距離があります。

一方で、対岸側になるとはいえ京急鶴見駅徒歩10分内でのリバーサイドという点は魅力の1つになるでしょう（川沿いの低地のため水害リスクも考慮すべきところではありますが、横浜市～川崎市にかかる鶴見川と多摩川の間の低地は川沿いでなくとも広域に渡って同様のリスクがあり、このエリアに限った話ではありません。）。

買物関係では徒歩1分のところにライフがあるのがかなり大きな長所になりますし、通学区の下野谷小学校も徒歩4分のところになるので通勤・通学・家事とファミリーにとってバランスの取れたポジションとも言えると思います。

設計・施工はやはりデベロッパーの山田建設です。

ミオカステーロシリーズはあまりデザインで目立つ実績がありませんし、当物件も分譲マンションとしては並以下といったところでしょう。ただ、リバーサイドポジションなりのガラス手摺を中心とした透明感の高いファサードは悪くありません。

そして、当物件の最大の特長といっても過言でないのが36台分設置率100％の平置駐車場ですね。

最近は郊外の大規模物件などでも”設置率100％の平置”というケースが減ってきているぐらいですので、京急鶴見駅徒歩10分という立地での”設置率100％平置”というのはかなり意外でしたね。

全戸ファミリータイプで構成されているとは言え、徒歩10分圏内に複数駅がある立地ですのでもしかすると余るかもしれませんが、平置ならば機械式のようにメンテナンスコストが管理組合の足を引っ張ることもないですし、利用料が500～2,500円というのも凄いです。

ランドプランは建物1階部分の多くも含め、ほぼほぼ駐車場という感じで（汗）、デベロッパーの徹底した姿勢が強く窺える物件になります。

公式ホームページ

お部屋は66㎡の3LDK、北西角住戸です。北側隣接地には6階建のマンションがありますが、西側は鶴見川になりますので3階でも抜け感は十分です。
一方でバルコニー面はやや北西寄りなので日照が西日中心になるのはやや気になるところにはなるでしょうか。

間取りは物件内で中ほどの面積帯で、60㎡台中盤の3LDKとしては小ぶりなものになりますね。
ただ、全体として柱の食い込みは抑えられていますし、廊下も最低限という感じですので専有面積から受ける印象以上の使い勝手はあるでしょう。収納は大きさ的にもまずまずですし、間口が広めなので収納力も高い方だと思います。

また、洋室3の引き戸はきれいに開け放てるようになっているので気軽に2LDKとして広々とした空間を実現出来るのも〇ですね。

なお、このような感じでキッチンから洗面所に直接入れる動線を有しているのは珍しいと思いますが（扉はありますが廊下側から周っても洗面所はかなり近いので…）、便利っちゃ便利でしょう。
当物件は食器棚（キッチンバックカウンター）が標準装備になっており、背後に洗面所への扉がある分、小さくはあるものの、そのスペースにピッタリとハマるものが既に用意されているということ自体も良い材料になります。

坪単価は220万円。同階の南向き中住戸に比べると気持ち安い設定になっています。
南向きは日照に加え、南西方向にリバービューも望めますので、もっと差があってもおかしくなかった印象ではありますが、中住戸と角住戸の差もありますし違和感まではないでしょうか。

ちなみに、リバービューと日照を思う存分享受できる南西角の上層階は坪単価260万円ほどの水準ですね。

平均では230～240万円といったところで花月総持寺駅前で分譲中のサンリヤン横浜鶴見ブランシエラの平均坪単価約245万円よりも安くなるようです。

京急鶴見駅徒歩5分の地では2018年に同ブランドのミオカステーロ横濱鶴見が分譲されておりそちらも平均で約245万円という水準だったので、流石に若干の値上がり感はあるものの、前物件は分譲当時も中小デベロッパー物件らしい現実的な設定と感じましたし、ここもこのご時世を考えればまずまずの水準なのだと思います。

価格でのインパクトはけして強くはないものの、以下のリーズナブルなランニングコストを加味したトータルでのコストはかなり安いですね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、価格帯的に水回りの天然石天板仕様がないのも当然のことです。
食洗機はあって当然ですけど、それ以外にミストサウナ、トイレ手洗い器が付いていますし、上述のように食器棚（キッチンバックカウンター）が標準装備となるなど単価帯以上の充実したものになっています。
浴室照明もブラケットではなくダウンライトですし見た目への拘りも感じることが出来ます。

管理費は176円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、総戸数36戸というスケールからすればリーズナブルな水準です。

上述のように駐車場利用料が非常に安い物件で、駐車場のメンテナンスコストがかからないとは言え管理組合の収入は管理費が主になってしまいますので（修繕積立金会計を除いての話）、もう少し高くなるのかと思いましたが、全くそんなことはなかったですね。
駐車場がマストな方にとってはランニングコストがかなり抑えられる物件なのは間違いないでしょう。