サンクレイドル平井Ⅲ【再開発に先行し早第三弾】11階71㎡6,598万円（坪単価308万円）

サンクレイドル平井Ⅲ。

所在地：東京都江戸川区平井6-36-1（地番）
交通：平井駅徒歩6分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：11階建、30戸

再開発が控える平井駅にまたもサンクレイドルシリーズが誕生します。
共に徒歩4分だったサンクレイドル平井Ⅰ・Ⅱよりは幾らか駅から遠くなりますし、Ⅰ同様に蔵前橋通りを越える必要のあるポジションですが、やはり再開発が行われる北口側になりますし、そういった期待も小さくないでしょうね。

再開発はそこまで大きなものではないですし（敷地面積約3,700㎡・延床面積約44,500㎡）、現状の買物関係で言えば平井新和会商店街のある南口側の方が便利かとは思いますが、再開発によって現状よりも北口側の魅力が高まるのは確かでしょう。

なお、当物件のポジションはゆりのき橋通り沿いの立地条件にはなるので静かな環境とまでは言えません。ただ、やはり蔵前橋通りに比べれば落ち着きがありますし、北東側隣接地には平井小学校がある住宅街の入口的なポジションでもありますね。至近に学校があることなどからも若いファミリーにとって住みやすいエリアになってくると思います。

ちなみに、年初にここと同じ平井6丁目（とは言っても島忠の北側なのでこの物件とは結構離れている）に住友不動産の大規模マンション計画が発表されていますね。
駅距離はこちらよりもありますが、3敷地合わせ12,000㎡近いスケール感のあるプロジェクトで、旧中川を西～南にかけて望む西敷地はもちろんのこと、最も大きな中敷地の住戸からでも開放感抜群となる日照と眺望を両立させたポジションになるので、注目している方も少なくないでしょう。

上述のようにここ数年平井駅界隈ではサンクレイドルシリーズが幅を利かせてきましたが、住友に限らず再開発と共に分譲マンションの供給が増える可能性が高いと思いますね（再開発により注目を浴び、土地の値段が上昇すると土地を売却してもいいかと考える地主さんが少なからず出てくるものです）。

公式ホームページ

お部屋は70㎡超の3LDK、南角住戸です。道路の向かい東方向に10階建のメゾン平井がありますが、南端のこの位置からだとほぼ被りはなく、この最上階住戸は南東～南西にかけて視界抜けも出てくる魅力あるポジションになります。

南西はそのようにゆりのき橋通りなので静かな環境とまでは言えませんが、通り沿いゆえに前建との離隔が図れており、南角ゆえに日照時間も非常に長いですね。

間取りはそのようなポジションであることが考慮され物件内で最も大きなものになります。
サンクレイドル平井Ⅱには30㎡台のコンパクトプランもありましたが、こちらは最低でも62㎡を確保したⅠ同様の全戸ファミリータイプという設定で、3分の2を占める角住戸はこういった70㎡前後の大きさになっています。

プランは角住戸ながらシンプルなもので特に角住戸ながら二面採光（角位置）でないどころか南東側開口部の小ささがかなり残念に感じてしまったりもするのですが、洋室3にウォールドアが採用されている点（開くことで二面採光の大きな空間になる点）、キッチンと洗面所が2WAY設計になっている点は良いでしょうね（このタイプはキッチンの後ろ側の食器棚スペースが小さくなってしまうのはデメリットですが…）。

坪単価は308万円。低層階は280万円前後の水準で１割ほど安くはなっているものの、差は大きくはありません。ブランド感・スケール感のある物件ではなく”上層階プレミアム（※）”が乗りにくく上限単価が伸ばしづらいケースにはなるのでこんなものでしょう。
※物件内で条件の良い住戸なりのプレミアム。当物件の場合は再開発タワーや住友の大規模物件が控えたタイミングで「高予算帯」のニーズが生み出しにくいという事情も幾らかあるものと思われます。

2017年のⅠは平均坪単価約250万円だったので流石に大分上がっていますが、昨年のⅡは平均坪単価約280万円（30㎡台のコンパクト住戸が平均単価を上げているところもあるのでファミリータイプのみの平均はもう少し下）ですのでⅡと比べた場合の上昇度合いは大きくはありません。

ただ、再開発が正式にリリースされた後のタイミングとは言え、こちらの方が駅距離がありますし、このエリアでの実績が増えるにつれて若干強気になっている印象を受けるのも確かですね。