パークホームズ日本橋時の鐘通り【利便性抜群の貴重立地の18階建】16階83㎡13,900万円（坪単価554万円）

パークホームズ日本橋時の鐘通り。
（※リクエストもいただいていたのですが、第一期締切ギリギリになってしまいました…。すみません…）

所在地：東京都中央区日本橋本町4-4-3（地番）
交通：新日本橋駅徒歩3分、小伝馬町駅徒歩4分、三越前駅徒歩7分など徒歩15分圏内で12駅15路線利用可能
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上18階地下2階建、122戸

2019年のちょっと気になるマンションで名前を挙げた物件であれから大分時が経過してしまいましたが、その際に同時に挙げたパークホームズ日本橋本町と共に満を持して分譲開始されました。

当時の記事で言及したように、昭和通りを越えるとは言えども再開発が進む三越前駅界隈までほど近いポジションはやはり貴重ですし、日本橋界隈で総戸数100戸超のスケールを有しているのは稀なことですので、三越前駅前を中心に日本橋再生計画を主導する三井不動産の物件ならではの立地・スケール感に特徴のある物件であることは言うまでもありません。

北側すぐのところは千代田区岩本町であり（そちら側には23階建総戸数120戸のウェリスタワー千代田岩本町があります）、日本橋感はけして高いとは言えませんが、新日本橋駅、小伝馬町駅、三越前駅に加え、神田駅が徒歩9分、日本橋駅が徒歩13分、そして大手町駅も徒歩15分ということで貴重な都心立地だからこその高利便性はやはり大きな魅力になるでしょう。

斜向かいの区画のパークホームズ日本橋本町とは異なりこちらの敷地は昭和通り（及び首都高）に一部が面しているため、落ち着きという点では劣るものの、数少ないそちらに面したお部屋を除けばいわゆる大通り沿いの物件という感じではないですし、日本橋本町の720％よりもさらに高い容積率（960％。こちらも日本橋本町も2019年の容積率緩和の撤廃前に滑り込みで工事着手しているので2割増になっている）を活かした18階建というのも特徴の1つになるでしょう。

南側の隣接区画には江戸通り沿いに小野薬品の高層ビルがあるので、視界抜けの得られるお部屋は限られてはいるものの、最上階にはスカイツリー方向（東方向）の眺めが魅力のスカイテラスも設けられており、エリア内のレジデンスでは貴重な高さを有するなりの魅力も窺える物件になりますね。

買物関係は三越まで徒歩9分、高島屋まで徒歩15分はもちろんのこと、まいはず、ハナマサ、成城石井、マルエツプチが徒歩3～5分にあるというスーパー利便もかなり高いポジションになります。

その名の通り時の鐘のある十思公園のあたりからそこそこ近いポジションですので"地歴"が気になる方もいらっしゃるとは思いますが、十思公園のお昼時はサラリーマンなどの憩いの場となっているぐらいですし、今後も周辺での開発は一段と進むでしょうから気にするようなことではないのかなと。

なお、通学校は日本橋小学校で徒歩16分（通学路経由）の距離感ということで少々距離がありますが、この物件にお住まいになるようなご家庭だと私学第一志望が多いと推測されます。

公式ホームページ

お部屋は83㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は道路の向かいそう遠くないところに小野薬品のビルがあります。この階だと同じぐらいの高さにあるので視界抜けはなくとも圧迫感はないでしょう。
また、東方向はわりと先まで視界抜けが出てくるポジションで、このような都心立地ながらスカイツリーが望めるのは大きな魅力と言って良いでしょうね。

間取りは最上階にある100㎡超のプレミアム住戸などを除くと最大級（最上階以外で言うと1戸だけ88㎡があります）のもので、日照的にも視界的にも物件内で魅力あるポジションなりのプランという印象です。

ただ、柱の食い込みはかなり顕著で、そこが気にならないと言えば嘘になるでしょうね。

18階建という高さがあることも影響し柱はかなり太く、当然のことながら柱と柱を結ぶライン上には梁があります。特に東面（妻面）のFIXサッシの窓際は梁幅もありますし下り天井高が約2mということで立地なり（高い容積率が実現出来る日本橋界隈は敷地ギチギチに建物が設計され、バルコニーも小さくなるのが一般的なので柱が逃がしづらい）のところはあれどこういった高単価帯のお部屋であればもう少し頑張って欲しかったところではあるでしょうね。

LD単体では14畳しかなく、入口付近のデッドスペース（事実上の廊下）もかなり大き目なことから効率性の悪さを嫌が上にも感じてしまいますし、居室形状もなかなかハードですね…。

浴室も1620ではなく1418ですし、一般的な83㎡のようなゆとりは明らかにありません。

坪単価は554万円。最上階プレミアム住戸の南東角は711万円という水準で差は小さくはありませんが、最上階は小野薬品のビルをギリギリ越えるため視界面が大分よくなりますし、下り天井もかなり改善されますので（最大天井高は10cmしか高くないが、窓際の下り天井は2.4mなどと高さがあり三次元での豊かさは大きく異なります）、プレミアム住戸と比べ割安に感じることはありません。

また、当プランは上述のように80㎡台という面積帯において効率性がかなり悪い部類のものになりますし、角住戸ならではのFIXサッシも窓際の強烈な梁のせいで魅力が半減しているので実質的な単価はもう少し上と考えておいた方が良いようには思います。
ただ、2018年のパークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンスの上層階角住戸よりも安い水準にはなりますので、このご時世を考えれば現実的な設定ではあるのでしょうね。