ガーラレジデンス葛西【全戸3LDK×57㎡の角住戸】6階57㎡4,250万円（坪単価247万円）

ガーラレジデンス葛西。

所在地：東京都江戸川区南葛西1-13-11（地番）
交通：葛西駅徒歩14分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：12階建、32戸

葛西南高校の東側、環七沿いに誕生する物件になります。
駅距離がある上、環七沿い（住戸も全て環七方向を向いた東向き）という難を感じるポジションではあるものの、やはりこのエリアらしく公園環境は良好です。

徒歩5分の総合レクリエーション公園、自転車ならば気軽に行ける距離（徒歩21分）の葛西臨海公園以外にも多くの公園のあるエリアになります。

買物関係も東武ストアが徒歩2分、まいばすが徒歩3分と良好、また、通学区の第四葛西小学校が徒歩8分というあたりも悪くないでしょう。

設計はシティ、施工はウラタです。

デザインテーマは「シンプルモダン」ということでテーマ通りのシンプルなものではありますが、バルコニー周りは繊細さが窺えるモダンなデザインなので万人受けするものと言えるでしょう。
エントランス周辺は総戸数32戸の小規模なりのこじんまりとしたものですが、デザインウォールが施されておりデザイン的には悪くありません。

公式ホームページ

お部屋は57㎡の3LDK、北東角住戸です。北側は13階建の南葛西グリーンホームズがあり、至近距離で視界を塞がれますが、東側は環七なので向かいの建物まで離隔はしっかりと図れています。

一方で、高さ制限的にこういった高さの建物が建てられるのは環七通り沿いの部分（準工業地域）だけであり、環七から内に入った当敷地の西側は第一種住居地域（第三種高度地区）で、高い建物は立ちにくい状況にあります。
したがって、当物件の西側にはそうそう高い建物が立つことはないという意味では環七に背を向けた全戸西向きの配棟もアリだったのかなという印象もなくはないですね（※実際、環七沿いの同じような高さのマンションの中には環七に背を向けたマンションがありますが、大半は環七の”東側”に位置した東向きのマンションであり、当物件のような”環七の西側の西向き”というのは少ないので、環七云々よりも「東向き＞西向き」の結果でしょうか）。

ただ、サッシはしっかりと二重サッシになっているので閉めている限りは環七の影響はほとんどないでしょう。

間取りは57㎡のかなり小さな3LDKということで少々驚きました。
当物件は全戸3LDKということでエリア・立地なりの全戸ファミリータイプになっており、このプラン以外は普通に60～70㎡台で構成されているのですが、このプランだけはかなり面積を絞っています。中住戸が68㎡あるのに角住戸に57㎡があるという非常に珍しいケースですね。

ただ、もう1方の角住戸は70㎡超ありますし、角住戸にこういった面積の小さなものを設けることで単価を伸ばしたい意図があるのでしょうし、検討者にとってもグロスが控えめ角住戸があるというのは意味のあることとは思います。

とは言え、流石にこのエリアでの57㎡は小さ過ぎとも思うわけですが、柱は完全にアウトフレーム化されていますし、玄関前には門扉付の大きなアルコーブも設けられるなど狭小プランなりの工夫があるのは悪くないでしょう。

LD単体では8.5畳しかありませんが、隣接する洋室3の引き戸にはウォールドアが採用されているので開け放つことでそこそこの空間になりますし、面積帯のわりには収納もある方だと思います。

坪単価は247万円。同じ南葛西1丁目の駅徒歩11分で2016年に分譲されたグリーンホームズ南葛西Ⅵ（平均坪単価約200万円）は当時の相場下においてもリーズナブルな設定と感じた物件ですのでそことの単価差が大きくなるのはやむを得ないところではあるでしょうか。

ただ、駅徒歩14分となるとかなり”徒歩圏感”は薄れるものですし、環七通り沿いのポジションであることも加味するともう少し抑えて欲しかった印象ではありますかね。

お隣の西葛西駅徒歩14分で長期分譲中のバウス西葛西清新町（平均坪単価約260万円）に比べた場合には安いですけどこちらは環七沿いですし…。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはありませんし、この価格帯の物件ですので水回りの天然石天板仕様などの高級感のある設えも見当たりません。
ただ、食洗機はついていますし、トイレ手洗い器やスロップシンクも付いているので価格帯からすれば良い方でしょう。

管理費は174円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですがスケールメリットに欠けることを考えればリーズナブルな方だと思います。

駐車場は全11台で身障者用の平置1台を除いた10台が機械式になります。