リビオレゾン練馬中村橋ステーションプレミア【駅まで110m×南面も魅力的】12階68㎡7,140万円（坪単価348万円）

リビオレゾン練馬中村橋ステーションプレミア。

所在地：東京都練馬区中村北4-9-2（地番）
交通：中村橋駅徒歩2分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、47戸（非分譲住戸4戸含む）

先日のプラウド練馬中村橋マークスに続きこちらも販売開始されました。

プラウドのようなエリア内随一のスケール感どころかかなり小ぶりな物件になりますが、駅徒歩2分はやはり魅力的ですね。

駅まで110mなので駅徒歩1分（80m以内）に近い徒歩2分ですし、アプローチの大半が駅前広場、かつ、高架が庇のような役割を果たしてくれる端っこを通れば雨の日も快適という非常に利便性の高いポジションになります。

南口側だけでも十分な買物利便性がありますが、目の前の高架をくぐると北口側へのアクセスも容易ですし、駅直結に匹敵するぐらいの利便性を備えた物件と言っても過言ではないでしょう。

南口は北口に比べ分譲マンションが多く、第一種住居地域なりの落ち着きがある北口駅徒歩2分で2016年に分譲されたザ・パークハウス練馬美術の森ほどの特徴や希少性があるとまでは言えません。しかしながら、こちらの方が利便性では上回っていると思いますし、線路沿いとは言え南側ゆえに線路が北側になるのも良い点でしょうか。

公式ホームページ

お部屋は68㎡の3LDK、南西角住戸です。南側・西側共に5階建なので、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも望めます。
特に南～南西方向にかけては千川通りの先に最高高さ20m（マンションで言うと7階ぐらい）の第一種中高層住居専用地域が広がっており、駅前でありながら抜け感も得られるというなかなか貴重なポジションですね。
その手前千川通り沿いのところまでは当物件と同じ商業地域がありますので当物件と同じような高さのものが立つ可能性はあるものの、この南西角ポジションは線路の影響も物件内で小さな方ですし、なかなか絶妙なポジションだと思います。

間取りは反転プランとなった北西角住戸と共に物件内で最も大きなものながら70㎡には満たないやや小ぶりなものになります。
そういった視界面・日照面が考慮され中層階以上に設けられたプランで、70㎡超のファミリータイプが中心となったプラウド（条件の良い角住戸は80㎡台などの面積帯が大き目のものが多い）と上手に棲み分けを図った形と言えそうですね。

日照・視界条件も良好なプランですのでギリギリでも70㎡にのせた方が魅力が高まった印象もあるのですが、柱や壁面（下層階まで共通）位置をご覧いただくとお分かりのように、低層階では「33～34㎡×2戸」になっているところですので、このプランだけの都合で面積を調整することは難しかったでしょう。

下層階共々もう少し奥行（玄関からバルコニーまでの距離）を出して35㎡×2ぐらいの形に出来ていれば70㎡も可能だったのでしょうが、当物件には30㎡未満の1LDKもあるぐらいですし、1LDKのグロスを抑えて単価を追求したい様子が強く窺える物件ですからね。デベロッパーにとってそのあたりはかなりデリケートな部分になってくるのです。

ただ、間取り的には柱がほぼ完全にアウトフレーム化されていますし、正方形に近いきれいな形のプランに出来ていることでかなりバランスよく仕上がっている印象を受けます。

角住戸にしては廊下をほどほどの長さに抑えることが出来ていますし、ウォールドアによりLDとの一体利用を可能にした洋室3の設計も好感が持てますね。

洋室3は廊下側にも扉があるので独立した居室としても使いやすいですし、開くと連窓サッシによる開放感も得られるという非常に柔軟性の高いものです。

LDは単体で10畳とやや小さな印象にはなるものの、収納は充実している方だと思いますし、バルコニーが大き目なのも魅力の1つでしょうか。

坪単価は348万円。上述のように上層階は視界抜けも出てきますし、この南西角ポジションは物件内でも線路の影響が小さい方になりますので思っていたよりもいくらか控えめでした。

駅徒歩2分の高利便はもちろんのこと、ZEH認定という点でも評価出来ますからね。

“棲み分け”を図ったとはいえ、やはりプラウドとの被りのある価格帯であることも影響しているのだと思います。